Míg tavaly a leginkább szembetûnõ változás a szabályokban az volt, hogy végleg kikerült az adórendszerbõl a lakásszerzési kedvezmény, addig az idén a termõfölddel és a nem lakóingatlanra (például üdülõre) vonatkozó vagyon értékû joggal kapcsolatos regula változott. Az idén is közzétette a Nemzeti Adó- és Vámhivatal az ingatlanértékesítésbõl és a vagyoni értékû jog átruházásából származó jövedelmek adókötelezettségének alapvetõ szabályait bemutató kiadványt.

Míg tavaly a leginkább szembetûnõ változás a szabályokban az volt, hogy végleg kikerült az adórendszerbõl az idõközben marginális jelentõségûvé olvadt lakásszerzési kedvezmény (errõl részletesen itt olvashat), addig az idén a termõfölddel és a nem lakóingatlanra (például üdülõre) vonatkozó vagyon értékû joggal kapcsolatos regula változott. (Utóbbival a keretes írás utolsó bekezdésében foglalkozunk.)

Változás a termõföldnél

A földforgalmi törvény (2013. évi CXII. tv.) változása, az abban megfogalmazott termõföld-definíció kapcsán módosultak az adózási szabályok ugyanúgy, ahogyan az az öröklési illeték esetében is történt az idén. 2014. évtõl megszûnt az éves összes jövedelemre vonatkozó 4,318 millió forintos felsõ korlát, így - jövedelemtõl függetlenül - adómentes a termõföld értékesítésbõl származó jövedelemnek a 200 ezer forintot meg nem haladó része, ha a termõföldet
olyan regisztrált mezõgazdasági termelõnek adja el, aki azt legalább öt évig egyéni vállalkozóként, mezõgazdasági õstermelõként mezõgazdasági célra hasznosítja, vagy
olyan magánszemélynek értékesíti, aki regisztrált mezõgazdasági társas vállalkozás alkalmazottja, és e földet az õt alkalmazó társas vállalkozásnak legalább tíz évre bérbe adja.

Ha a magánszemély úgy adja el a termõföldet az elõzõekben említett személyeknek, hogy az adásvétel a szövetkezetekrõl szóló 1992. évi I. törvény hatálybalépésérõl és az átmeneti szabályokról szóló 1992. évi II. törvény szerinti részaránytulajdon megszüntetését eredményezi, akkor a termõföld értékesítésbõl származó teljes jövedelme adómentes. 2014. évtõl a vevõ által használt földterület méretétõl függetlenül adómentes, a termõföld értékesítésbõl származó jövedelem, ha a magánszemély a termõföldet
regisztrációs számmal rendelkezõ állattenyésztést folytató olyan magán-személynek adja el, aki a termõföldet egyéni vállalkozóként, mezõgazdasági õstermelõként legalább 5 évig az állattartó telep takarmánytermelése céljából használja, vagy
olyan magánszemélynek értékesíti, aki az õt alkalmazó mezõgazdasági társas vállalkozásnak az állattenyésztés takarmánybiztosítása érdekében legalább 10 évre bérbe adja.

Adómentes a termõföld átruházása továbbá akkor is, ha az átruházás magánszemély részére birtok-összevonási céllal, települési önkormányzat részére szociális földprogram céljából, vagy a Nemzeti Földalap javára történik.

2014. évtõl az Szja tv. meghatározza a birtok-összevonási cél fogalmát, amely szerint a birtok-összevonási cél akkor valósul meg, ha az átruházás eredményeként már az ügyletet megelõzõen is a vevõ tulajdonában álló termõföld és az ügyletben megvásárolt termõföld - a település közigazgatási határától függetlenül - egymással szomszédossá válik. Az egy naptári éven belül megkötött és ezen idõtartamon belül az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott ingatlan adásvételi szerzõdések hatását együttesen kell vizsgálni. Szomszédos termõföldeknek minõsülnek azok a földrészletek is, amelyeket önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna választ el.

Ha az átruházás adómentessége a vevõ számára elõírt feltételek teljesítésétõl függ, az adómentesség csak akkor érvényesíthetõ, ha az eladó legkésõbb a bevallás benyújtásakor rendelkezik a vevõ közjegyzõ által készített vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt nyilatkozatával, amely tartalmazza a vevõ természetes azonosító adatait, adóazonosító jelét, valamint a vevõ kötelezettségvállalását arra vonatkozóan, hogy az adómentesség feltételeinek megfelel. A vevõ nyilatkozatát az eladó az adó megállapításához való jog elévüléséig köteles megõrizni. A valótlan tartalmú nyilatkozat miatt keletkezõ adóhiányt és jogkövetkezményeit az adóhatóság a vevõ terhére állapítja meg.

Maradt a méltányossági kérelem

Bár a lakásszerzési kedvezmény 2013-ban megszûnt, továbbra is élhet persze az ingatlan eladója az ún. méltányossági kérelemmel. Ennek lényege, hogy az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelem felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti, vagy elengedheti az adót. A jövedelem felhasználását illetõen különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékû jog értékesítésébõl származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élõ élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra fordítja.

Az adófizetési kötelezettség minimalizálása mellett érdemes az esetleges ingatlanvásárláshoz kapcsolódó illetékekre is vetni egy pillantást. Ezt a jelentõs közterhet is le lehet szorítani, szerencsés esetben akár nullára is - a NAV-val történõ alkudozás körüli tudnivalókról, tippekrõl szóló cikkünk itt olvasható.

Adómentes esetek

Adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, a vagyoni értékû jognak a házastárs által történõ megváltásából származó jövedelem. Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás õt megilletõ tulajdonrészérõl és ezért cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon (például: gépjármû) õt megilletõ részébõl a megváltott tulajdonrésznek megfelelõ értékrõl, akkor ez az ingatlanátruházás adómentesnek minõsül.

Az adómentesség abban az esetben is fennáll, ha a tulajdonrész megváltása nem a közös vagyonból, hanem külsõ forrásból történik (például az egyik fél hitelt vesz fel és így váltja meg a másik fél tulajdonrészét. Ha a magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerzõdés alapján ingatlant, vagyoni értékû jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebbõl származó jövedelem adómentes. Szintén adómentes a nyugdíjban részesülõ magánszemély által a központi költségvetési szervvel vagy a helyi önkormányzattal kötött elõzõekben említett szerzõdések alapján megszerzett jövedelem.

Adómentes jövedelem továbbá a helyi önkormányzat, illetõleg az állam tulajdonában lévõ lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés (ideértve a bérlakásból távozó bérlõtárs részére bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett öszszeget is), továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetése esetén a más lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlõnek fizetett térítés is.

Minél régebben vette, annál kevesebbet adózik

Ingatlan értékesítésekor az adó alapját képezõ jövedelemnek az adásvételbõl származó bevétel és a költségek - köztük a szerzési vételár, értéknövelõ beruházások - különbsége számít, alapesetben ez 16 százalékos adókulccsal adózik. Az idén és tavaly megszerzett lakásesetében az így kiszámított összeg 100 százaléka jövedelemnek minõsül, míg 2012-es szerzésnél már csak 90, 2011-esnél 60, 2010-esnél pedig 30 százaléka. Az öt évvel ezelõtti, azaz 2009-es szerzés esetében 0 százalék számít jövedelemnek, azaz ott nem is kell matekozni a beszerzési értékkel, költségekkel.

Nem lakáscélú ingatlanok esetében más a helyzet. Amennyiben az ingatlan szerzése 2008-ban vagy azt megelõzõen történt, tovább csökkenthetõ az adóalap, évenként 10-10 százalékkal. Ez azt jelenti, hogy egy 2008-ben megvásárolt ingatlan esetében csak 10 százalék a levonható mérték, egy 2004-ben megvettnél már 50, egy 1999-ben megszerzettnél pedig már 100 százalék. Utóbbi azt jelenti, hogy az 1999-ben vagy elõtte megszerzett nem lakáscélú ingatlan idei értékesítése esetén nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Fontos 2014-es változás, hogy a nem lakóingatlanra vonatkozó vagyoni értékû jog értékesítése esetében is csökkenthetõ a számított összeg a nem lakáscélú ingatlanokra vonatkozó fenti szabályok szerint. Ez azt jelenti, hogy ha például egy magánszemély 2014. évben értékesíti egy üdülõn lévõ haszonélvezeti jogát, amit 1999. évben szerzett meg, akkor az átruházásra tekintettel nem keletkezik adóköteles jövedelme.