A zártkertek tulajdonosainak csak 2016 végéig van lehetõségük átminõsíttetni a telket mûvelés alól kivett területté, az építmények átminõsítésére nincs határidõ. Több százezer település széli nyaraló és kertes ház illegalitásban létezik ma Magyarországon: a telkek hivatalosan zártkertek (vagyis mezõgazdasági területek), a rajtuk álló épületek pedig mezõgazdasági építmények. Pedig a földet a tulajdonos gyakorlatilag nem mûveli, az épületben pedig lakik, vagy nyaralónak használja.

Az épületeket külön kell

A földmûvelésügyi miniszter rendelete szerint ezeket a telkeket 2016. december 31-ig a földhivatalnál díjmentesen mûvelés alól kivett területté lehet nyilváníttatni, így a tulajdonosok egyszer és mindenkorra megszabadulhatnak a zártkerteket érintõ korlátozásoktól. Az épületeket viszont külön kell átminõsíttetni lakóépületté, ha gazdasági épületként vannak nyilvántartva.

Építményadó

A tulajdonosok nagy része anyagilag sem járhat rosszul az átminõsíttetéssel. Hogy a föld és az épületek után milyen közterheket kell megfizetni, azt mindenhol a helyi önkormányzati adórendelet szabályozza, mondta el az Origónak Bolvári Zoltán, a Dessewffy és Dávid valamint Társaik Ügyvédi Iroda agrárjogász szakértõje.

Van olyan önkormányzat, ahol adót kell fizetni az építmények után (a melléképítmények után nem). Az nem számít, hogy gazdasági építményrõl, lakóépületrõl vagy nyaralóról van-e szó, tehát az átminõsíttetés után nem kell többet fizetni.

Mezõõri járulék

Az önkormányzatok egy része a mezõgazdasági területek tulajdonosaitól mezõõri járulékot szed. Ha valaki mûvelés alól kivont területté nyilváníttatja a zártkertjét, ezt már biztosan nem kell megfizetnie.

Földadó

Néhány önkormányzat 2015-ben földadót is kivetett. Hivatalosan Magyarországon földadó nincsen, de az önkormányzatok települési adót szedhetnek, pár helyen ennek alapja a termõföld mérete vagy értéke. Az átminõsítéssel ez is elkerülhetõ.

Telekadó

Van, ahol az önkormányzat telekadót szed. A mezõgazdasági területekre telekadó nem vethetõ ki, vagyis ha valaki átminõsítteti a zártkertjét, elõfordulhat, hogy az adó hatálya alá kerül.

A felsorolt közterhek megléte és mértéke településrõl településre változik, az érintetteknek érdemes a helyi önkormányzatnál érdeklõdni felõlük (az információknak az önkormányzatok honlapján is meg kell lenniük), figyelmeztet Bolvári Zoltán.

Érdemes átminõsíttetni, ha kell, és lehet

A zártkert átminõsíttetése mûvelés alól kivont területté elég egyszerû és ingyenes, az épület átminõsíttetése már jóval bonyolultabb és költségesebb lehet. A folyamatot a helyi építésügyi hatóságnál kell elkezdeni. Elõfordulhat, hogy építész segítségére is szükség lehet, aki igazolja, hogy az épület alkalmas arra, hogy lakóingatlanná minõsítsék. Az átminõsítést végül fel kell vezettetni a tulajdoni lapra a földhivatalnál.

Az átminõsíttetést ennek ellenére érdemes megcsináltatni. Ha valaki nem teszi meg, akkor a háza nem lesz rajta a térképen, de ez a legkisebb probléma. A ház ugyanis növeli a telek értékét (jobban, mint egy mezõgazdasági épület).

Nem baj, ha túlépítették

A mezõgazdasági területeket elvileg csak 3 százalékban szabad beépíteni, de a kertes házként vagy nyaralóként használt zártkertek esetében ezt sokszor túllépték. Bolvári Zoltán szerint nem valószínû, hogy bárkinek baja származna abból, ha megpróbálja átminõsíttetni a túlépített ingatlanját. Ha az önkormányzat korábban tudomásul vette a túlépítettséget, akkor valószínûleg az átminõsítés során is tudomásul veszi; az ügyvéd a gyakorlatban nem tapasztalt problémákat ezzel kapcsolatban.

Marad külterület

A zártkertek a települések külterületein helyezkednek el, ez az átminõsíttetésüktõl nem változik meg. Ha az önkormányzat kitolja a belterület határát, és belterületbe von zártkerteket, azok automatikusan mûvelésbõl kivett területté válnak. Ettõl a gyakorlatban még lehet õket mûvelni.

A zártkertek hátrányai

Az átminõsíttetésnek a fentieken túl számos elõnye van. Az egyik nagy probléma a zártkertként nyilvántartott telkekkel, hogy a tulajdonosaiknak hivatalosan mûvelési kötelezettségük van, aki nem mûveli a földjét, földvédelmi bírságot kaphat.

A zártkerti ingatlanokat a bankok nem fogadják el hitelfedezetnek, az ott lakók nem jelentkezhetnek be, nem kaphatnak lakcímkártyát.

Nehéz eladni

Igazán nagy meglepetés akkor érheti a zártkertek tulajdonosait, amikor el akarják adni az ingatlant. A problémák értelemszerûen azokat is ugyanúgy érintik, akik zártkertként nyilvántartott telket szeretnének megvenni. A zártkertekre ugyanis ugyanazok a szabályok érvényesek, mint a termõföld vagy a szõlõbirtok eladására.

A földbizottság keresztbe tehet

A törvény szerint a helyi gazdáknak elõvásárlási joguk van minden földterületre, az adásvételeket a helyi földbizottságnak kell jóváhagynia. A tulajdonos esetleg hiába talált vevõt a telkére, és hiába sikerült vele megegyeznie a vételárról: a bizottság megakadályozhatja a telek eladását, például arra hivatkozva, hogy túl magas az ár, telekspekulációról van szó.

Csak a telekre van határidõ

A földbizottsági engedélyezés hónapokig, akár fél évig is eltarthat, és elõfordulhat, hogy a bizottság végül nem engedélyezi az eladást. Egyszóval mindenképpen érdemes átminõsíttetni a zártkerti telkeket, különösen, hogy az eljárást csak 2016 végéig lehet kezdeményezni. Ha a telken olyan építmény áll, amelyet át lehet minõsíttetni, akkor ezzel is érdemes megtenni, de ez nem annyira sürgõs, mint a teleké, mert erre nincs határidõ.