Legyenek pesszimisták, vegyék elő a legrosszabb forgatókönyvet! Menet közben ugyanis nagyon nehéz, legalábbis veszteséges kiszállni, ha pedig bedől a beruházás, a vevők a hitelezői sor végére kerülnek – figyelmezteti az új lakás vásárlását fontolgatókat a jelenleg is több nagy lakásprojektben közreműködő Hidasi Gábor ügyvéd. Mert bár még pörög az ingatlanpiac, érződnek és éleződnek a feszültségek is.

Már csaknem 5 ezer olyan lakásról tudni, amelynek építését halogatják, és cirka 2500 tervezett ingatlannál az építési engedély megszerzéséig sem jutottak el. A Budapesti lakáspiaci riport adatbázisában szereplő 14 500 meghirdetett lakás több mint felében pedig módosítani kellett a határidőt. Csaknem 1500 új otthonnál egyéves vagy még nagyobb a csúszás. A késés legfőbb oka, hogy a kivitelezői kapacitás nem képes lépést tartani a felettébb élénk kereslettel. Az uniós pénzből megvalósuló állami fejlesztések, a szintén nagy számban zajló irodaépítések mellé az idén a lakásberuházások is felsorakoztak. Csakhogy – az Építési Vállalkozások Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) minapi összesítése szerint – az elmúlt években a külföldi munkavállalás miatt 80 ezer szakembert vesztett az ágazat, az utánpótlás pedig késik. A szakmunkástanulók fele nem jut el a bizonyítványig. Az átképzésbe pedig addig nem fognak bele a cégek, amíg nem lehetnek biztosak abban, hogy a piac 2020 után nem zuhan be.
Lállt építkezés Budapesten a Bulcsú utvában. Résen lenni
Fazekas István 

A bedőlésre van esély, hiszen 2020 januárjától ismét 27 százalékos általános forgalmi adót kell fizetni az új lakások vásárlása után a jelenlegi 5 százalék helyett. Egy átlagos – 60 négyzetméteres, 48 millió forintért kínált – fővárosi otthon esetén ez tízmillió forinttal is megdobhatja az árat, hiába foglalózták le korábban az ingatlant. Ezt az árnövekedést pedig nem bírná el a piac – állítja Földi Tibor, a budapesti újlakás-piac egyik legnagyobb szereplőjének számító Cordia Zrt. vezérigazgatója. Ha még az év vége előtt nem jelentik be a kedvezményes adókulcs meghosszabbítását, amelyet az Európai Bizottságnak is jóvá kell hagynia, akkor 2018 második felében már aligha indulnak új lakásberuházások – veti fel. A 2020 után bennragadó lakásokon ugyanis nagyon nehéz lesz túladni. Azokat az építkezéseket pedig nem is érdemes befejezni, amelyeknél a lakások 30-40 százaléka eladatlan. A Cordia már dolgozik egy fizetési konstrukción, amellyel azok a vevők is megúszhatják a magasabb áfakulcsot, akiknek a lakását csak 2020-ban adják át.

A csökkentett áfa megtartása mérsékelhetné az építőiparra nehezedő nyomást, és az árakra is jótékony hatással lehetne. Az ÉVOSZ négyszáz vállalkozástól kapott adatokra hivatkozva augusztusban az anyagköltségek 10–15 százalékos átlagos emelkedéséről számolt be, és a drágulás az év második felében is folytatódhat. A kereslet ennek ellenére ma még olyan nagy, hogy sódert és homokot nemritkán a környező országokból kell rendelni. Aki pedig nem szerződött le idejében egy betongyárral, az most hoppon marad. Még ennél is rosszabb a helyzet a szakemberekkel: egy festő ma 60 százalékkal kér többet, mint egy éve.

A generálkivitelezők egymástól csábítják el az alvállalkozókat, akik a nagyobb díj reményében egyszerűen levonulnak az építkezésről, otthagyva a munkát félig készen. Így nagyon nehezen érvényesíthetők a kötbérkövetelések és a minőségi garanciák. A KSH júniusi építőipari gyorsjelentésének nyilvánosságra kerülése után Scheer Sándor, a Garancsi István tulajdonában álló és számos állami megrendelést elnyerő, a budai Kopaszi-gáton saját lakóparkot építő Market Építő Zrt. vezérigazgatója közleményben adott hangot aggodalmának: a munkaerőhiány egyes beruházások leállását vagy elindulásának meghiúsulását okozhatja.

A nagy kereslet és a bizonytalan távlat kiszámíthatatlanná tette a piacot. Még a húsz éve kivitelezéssel foglalkozó szakemberek sem tudják megmondani, hogy egy beruházás költsége végül „hol áll meg” – panaszkodott egy óbudai építkezési vállalkozó, aki az elszálló költségek miatt piacra dobta megkezdett lakásprojektjét. A Cordia több bedőlt projektet is felvásárolt Budapesten. Az első látványos bedőléseknek már jövőre szemtanúi lehetünk az ágazati szereplők szerint, akik 2020-ra vagy az után sorozatos alvállalkozói csődöket és a lakásépítés jelentős visszaesését jósolják.

Az időszűkével is magyarázható piaci tolongást kihasználva megjelentek az ingatlanfejlesztés szerencselovagjai. Korántsem ritka, hogy a beruházó csupán néhány szép makettre és látványos fotóra alapozva hirdeti meg a lakásokat, és a vevőktől 500 ezer – 1 millió forintos regisztrációs díjat szed be. Ez jó esetben beleszámít a vételárba, de nem árt résen lenni. Például a Nyugati pályaudvar mögötti Bulcsú utcában a munkaerőhiányra és az elszálló építési költségekre hivatkozva már le is fújtak egy 160 lakásos építkezést, és a beszedett regisztrációs díjakat visszafizették.
hvg.hu 

Vitás helyzeteket teremthet a repülőutaknál is gyakori túltöltés. A beruházó véletlenül – több száz lakás esetén ez nem lehetetlen – vagy szándékosan többször is eladja ugyanazt a lakást, s ha végül senki nem lép vissza, akkor másik ingatlant ajánl fel, amelyet a kényszerhelyzetben lévő vevő többnyire elfogad. Hiába kapnak tájékoztatást a vásárlók az adásvételi szerződés aláírása előtt a kockázatokról, el sem olvassák – mondja Hidasi –, annyira elvakítják őket a látványfotók és az ingatlanügynök meggyőző érvei. Holott a kontraktus megkötése után, a vételárelőlegek befizetésével egyre több kompromisszumba kényszerülhetnek bele. A kiszállás és a pénz visszaszerzése ugyanis csak évekig tartó pereskedés révén lehetséges.

A közeli határidők, az anyagok drágulása és az egyre nagyobb bérköltségek miatti kapkodásban gyakran előfordul, hogy a lakás végül más minőségben, más alaprajzzal, más jogi és műszaki tartalommal, sőt másutt épül meg. Ha a kivitelező a szerződésbe előre belefoglalta az egyoldalú módosítás lehetőségét, akkor a vevő keveset tehet. Ennél is nagyobb a baj, ha a cég csődbe megy, mielőtt befejezné az építkezést. Ilyenkor a vásárlók a hitelezői sor végére, a bankok és a kivitelezők mögé kerülnek. Egy több száz lakásos ház esetében még gondos pervezetés esetén is évekig húzódhat a jogi eljárás, amelynek végén csupán a befizetett pénz töredékét kaphatják meg.

A Nemzetgazdasági Minisztériumot nem aggasztja a feszült piaci helyzet. Örülnek ugyan az alacsony áfakulcs pozitív hatásának – 2017 első félévében 46 százalékkal, több mint ötezerre nőtt a használatba vett lakások száma –, de a kedvezményes lakásáfa meghosszabbításáról még nem döntöttek. Most a családi otthonteremtési kedvezmény szabályainak átfogó felülvizsgálata zajlik. A tárca bízik abban, hogy a piac tovább pörög, mondván: az emelkedő bérek hatására a családok bátrabban vágnak bele a lakásvásárlásba, -építésbe. Holott bátorságból már most sincs hiány. Minden másból igen.