2018 első felében továbbra is nagyon élénk maradt a lakáspiac Magyarországon: az árak országos átlagban 16,2 százalékkal nőttek, és a Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint bár kicsit mérséklődik a drágulás, 11,5 százalékos növekedés várható az egész évre.

Bár az árak elég gyorsan nőnek, országos szinten még rendben van ez a tempó a jegybank friss Lakáspiaci Jelentése szerint, tehát nincs országosan ingatlanpiaci buborék, a drágulást valós gazdasági folyamatok okozzák. Budapest ez alól már a májusi jelentés szerint is majdnem kivételt jelentett, azóta viszont a drágulás miatt már az a helyzet, hogy a jegybank szerint
a fővárosban a lakásárak szintje meghaladja a gazdasági fundamentumok által indokoltat.

Ehhez viszont azért hozzátartozik az is, hogy a jegybank úgy látja, a bankok még nem kezdték el túlvállalni magukat a hitelezésben.

Lakástulajoknak áll a világ

Az országon belül nagyjából 2013 vége óta szétvált az áremelkedés tempója: Budapesten nőttek a legmeredekebben az árak, ezt követték a vidéki városok, majd a községek. A májusi riport alapján már úgy látszott, hogy a községek is elkezdtek felzárkózni áremelkedésben, de az új jelentés alapján csak tovább nyílt a a vidéki kisebb települések és a főváros közti árolló.

2018 második negyedévére a 2017. év végi 15,6 százalékhoz képest 20,2 százalékra gyorsult a budapesti lakásárak éves növekedési üteme, miközben a vidéki városokban 13 ,3 százalékról 16,3 százalékra nőtt, a községekben pedig 16,9 százalékról 11,8 százalékra csökkent a növekedési ütem.

A magyar ingatlanpiac kínálati oldal felé billenését mutatja az az ingatlanpiaci alkuk terén megfigyelt jelenség, amire az MNB külön kitért ebben a jelentésben. Itt az látszik, hogy amíg a jelenlegi ingatlanpiaci fellendülés kezdete előtt, 2013–2014 környékén még 5-6 százalékot lehetett átlagban alkudni a meghirdetett ingatlanok árából, mostanra az alkuk mértéke átlagosan már csak az ár 2 százaléka körül alakult.

Sőt, a tranzakciók nagyjából 5 százaléka esetében már konkrétan licit volt, tehát az ingatlant több pénzért adták el, mint amennyiért meg volt hirdetve. Az is megváltozott, hogy míg korábban az volt jellemző, hogy a meghirdetett ingatlanoknak csökkentették az árát, mostanra a hirdetések öt százalékának esetében már 9 százalékos emelés látható, tehát az eladók a meghirdetés után még több pénzt kezdenek kérni, mint amennyit eredetileg kapni akartak az ingatlanért.

Az átlagfizetésekhez képest Budapesten érdemben emelkedtek az átlagos négyzetméterárak. Míg országos átlagban nem nőttek érdemben az átlagos négyzetméterárak az átlagkeresetekhez viszonyítva, addig Budapesten még az átlagkeresetek emelkedése ellenére is egyre kevésbé megfizethetőek a lakások.

A tipikus lakás ára minden évben az átlagos négyzetméterárak alapján, a fizetések nettó átlagkeresetek alapján. 2018 II. negyedéves adatok alapján. Forrás: KSH, MNB

Országos átlagban 5,4 és 9,4 évnyi nettó átlagbér összegét teszi ki egy 65 négyzetméteres használt és új lakás ára, és ezek az értékek nem változtak érdemben 2013 óta. Budapesten viszont egyre nehezebb lakáshoz jutni: 2013-ban még csupán 5,9 évnyi átlagbér kellett egy 65 négyzetméteres lakás megvásárlásához átlagosan, ami 2018-ra 8,9 évnyi átlagjövedelemre emelkedett. Mindez budapesti új lakások esetén már több mint 10 évnyi jövedelmet tesz ki.

Még nem mentünk el a falig

Az árak emelkedéséhez hozzájárult, hogy nőtt a háztartások reáljövedelme, tovább csökkent a munkanélküliség, és a növekvő bérekből több pénzt tudtak a háztartások megtakarítani. Idén már nemcsak a lakásvásárlási kedv látszott a lakosságon, hanem beindultak a felújítások is.

Az ingatlanfejlesztők két oldalú nyomással néztek szembe a keresleti oldalról: egyrészt sokan vannak, akik még a válság alatt elhalasztott lakásvásárlást akarták elintézni, viszont sokan a kedvezményes áfára is pályáztak, így még idén túl akartak lenni a lakásépítésen. Egészen november elejéig ugyanis úgy volt, hogy csak év végéig igényelhető a kedvezményes 5 százalékos lakásépítési áfa, de aztán a kormány bejelentette, hogy 2023 végéig továbbra is a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható egyes új ingatlanok értékesítésekor.

A bankok lakáscélú hitelkibocsátása 2018 első felében közel 40 százalékkal bővült éves alapon, de a fogyasztási hiteleken belül is egyre nagyobb arányban vannak a lakáscélú kölcsönök.

A háztartások eladósodása a jegybank szerint azért is jár kisebb kockázattal, mint a válságot közvetlenül megelőző időszakban, mert míg 2008-ban a szabad felhasználású jelzáloghitelek is döntő szerepet játszottak, jelenleg szinte kizárólag lakáscélúak a felvett fedezett hitelek.

Ráadásul amíg 2008 előtt a devizaalapú és változó kamatozású hitelek tették ki a kibocsátás döntő részét, jelenleg gyakorlatilag kizárólag forintban zajlik a hitelezés, és a fix kamatozású hitelek részaránya is emelkedik. Mindezek ellenére egyébként a jegybank októbertől kezdve szigorította az új hitelek felvételére vonatkozó adósságfék-szabályokat.

Azért van ilyen őrületes drágulás, mert nem épül elég ingatlan

A kereslet tehát növekszik, az új lakások iránti keresletet az ingatlanfejlesztők jelenleg például gyakorlatilag végtelennek érzékelik Budapesten belül mindenhol. A közgazdaságtani egyszeregy alapján a drágulás oka így csak az lehet, hogy
a kínálat növekedése nem tudja tartani a tempót a keresletével.

Ezt a jelentés alapján már az is mutatja, hogy a fejlesztés alatt álló fővárosi új lakások előértékesítettsége is folyamatosan növekszik, és 2018 harmadik negyedévében 68 százalékot tett ki.

Miközben tehát már komoly előrehozott kereslet jelent meg a piacon, az újonnan átadott lakások száma csak 30 százalékkal haladja meg az előző év azonos időszakának értékét (Budapesten 6517 új lakást adtak át). Budapesten 2018-ban 7,4 ezer, 2019-ben 15,7 ezer új lakás átadását várja a jegybank, de mivel a projektek 60 százaléka már most időbeli csúszásban van, sok 2019-es átadás 2020-ra tolódhat.

A kevés új lakásnak a drágulás mellett egy másik fontos következménye, hogy nem tud érdemben javulni az elég ramaty állapotban lévő magyar lakásállomány, amelynek megújulási rátája 0,36 százalékot tett ki a második negyedév végén. Ahogy az ábrán is látszik, ez a régiós országokhoz képest is lemaradást jelent.

Az építőiparunk lomhaságának fő oka a jelentés szerint továbbra is a munkaerő- és a kapacitáshiány, illetve a szektor relatíve alacsony termelékenysége.

A jelentés piaci szereplők elmondása alapján megemlíti, hogy bár van példa brigádok hazatelepülésére, de az elvándorolt munkaerőt még a növekvő bérekkel se lehet igazán hazacsábítani. Volt olyan piaci szereplő, aki szerint viszont nem is az elvándorlás miatt van munkaerőhiány, hanem azért, mert az utánpótlás-nevelés jelentős része gyakorlatilag eltűnt, és a szakképzést szerzők nagy része nem ebben az iparágban helyezkedik el.

Az iparági szereplők ezen a helyzeten teljesítményalapú bérezéssel és egy építőipari bértarifarendszer bevezetésével segítenének. A legtöbb interjúalany szerint ugyanakkor külföldi munkaerő bevonására is szükség van, Romániából és Szlovákiából rendszeresen érkeznek nagy számban munkások, de olyan szakember is volt, aki felvetette, hogy Kínából kéne munkásokat hozni.

Az iparág gyenge termelékenysége kapcsán az is felmerült, hogy sokszor egyszerűen nem elég hatékony technológiát használnak a magyar cégek: a legérdekesebb felvetés előre gyártott elemeket előállító úgynevezett „házgyárakra” vonatkozó ötlet volt. Ez abban segítene, hogy a munkaintenzív feladatok jelentős része az építkezésekről bevihető lenne az üzemekbe, viszont mások szerint Magyarországon előre elkészített elemekből felépített épületekhez Magyarországon kapcsolódik a „panel” jelző, ami megnehezítené az így készülő projektek marketingjét.

Borítókép: Jászai Csaba / MTI.