2019. szeptember 22. Vasárnap, Móric.
 
Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort Forrás: ingatlantajolo.hu
Utolsó módosítás: 2012-06-29 09:30:35
Az elmúlt három év ingatlanpiaci mélyrepülését követõen 2012 intenzívebb forgalmat ígér. Vajon mi lehet a háttérben? - teszi fel a kérdést a Duna House legújabb elemzése. A közvetítõ hálózat 2009-2011 közti, évi kb. 90 ezres ingatlan adás-vételi tranzakciós darabszámot követõen 2012-ben 100-110 ezer körüli forgalom várható, amely ugyan messze elmarad a válság elõtti 200 ezres nagyságrendtõl, mégis 10-20% közötti emelkedést mutat. Érdemes sorra venni az ingatlanpiacot alapvetõen befolyásoló tényezõket és ezek szerepét kutatni a most tapasztalható változásban.

A lakásvásárlási, építési kedvet elsõsorban a hitelezés tudja ösztönözni, erre igen jó példa mutatkozott 2003-2008 között, amikor a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások mértéke többnyire bõven meghaladta a 500 milliárd forintot éves szinten és ehhez további támogatások is adódtak.

Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort


Az új lakás építési csúcs 2003-ban volt, ekkor 187 milliárd forintot folyósítottak, ellentétben a tavalyi évvel, amikor ugyanerre már csak alig 23 milliárdot. Használt lakás vásárlására 2003-ban 445, a válság elõtti utolsó évben, 2008-ban pedig 563 milliárd forint jutott, míg 2011-ben mindössze 147 millió.

 

Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort
Klikk a képre!


Történt-e 2012-re változás e tekintetben, ami felpörgethette az ingatlanpiacot?

A lakossági hitelezésben egyelõre semmiképp. A bankadókkal sújtott pénzintézeti szektor egyelõre kivár és igyekszik a veszteségek csökkentésére koncentrálni. A kormány által tavaly kidolgozott kamattámogatott lakáshitelek sem jelentek meg a kínálatukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelvárás nem motiváló számukra. Vagyis a kamat jelenlegi felsõ korlátja 10,5% körül lenne, szemben a legolcsóbb fix kamatperiódust kínáló lakáscélú hitelekkel, amelyek jelenleg inkább a 12%-ot közelítik meg. A különbség egyelõre áthidalhatatlannak tûnik. 

Van azért egy apró felhajtóerõ, mégpedig a KKV-kat segítõ Új Széchenyi Kombinált Mikrohitel Program, amely EU-s forrásból 2012-ben már 30 millió forintig igényelhetõ, akár ingatlanvásárlásra is. Ebbõl 10 millió Ft vissza nem térítendõ támogatás, a többi pedig kamattámogatott hitel. A fõvárost és Pest megyét lefedõ Közép-Magyarország Operatív Program kiírásában a mikrovállalkozások által benyújtott igénylések összege már márciusban elérte az eredetileg a célra elkülönített hatmilliárdos értéket, vidéken pedig közel 19 milliárd forint értékû igénylést érkezett be júniusra. A keret ugyan kimerült, de május közepén megjelent egy kormányhatározat, mely szerint az operatív programok egyes prioritásainak hazai társfinanszírozási keretének növelésérõl szóló jogszabály idén 8,75, jövõre pedig 3 milliárd forinttal növeli meg a mikro-, kis- és középvállalkozások fejlesztésére fordított keretet. Ez az újraindítást sejteti. Ha az eddig megállapított 25 milliárd forintot a program számára legkedvezõbb 20 milliós árkategóriájú lakásra költötték volna (ami persze nincs így), akkor is ez mindössze 1250 lakás tranzakciót jelentene, ami az idei eddigi 45 ezer tranzakció alig 3%-át teszi ki.

Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort


Másik jelentõs felhajtó tényezõ lehetne a vissza nem térítendõ állami támogatás

A szocpol néven ismert támogatási forma a 2000-es évek közepén már valós segítséget jelentett és ösztönözte a fiatal családalapítókat. 2005-ben például két gyermek vállalása esetén 2,4 millió, háromnál 3,8 millió Ft volt a támogatás összege, de ami a legfontosabb, hogy kevésbé volt szigorú az igénylés feltételrendszere, könnyû volt hozzájutni, felhasználni. A jelenlegi szocpol szigorú feltételrendszerhez van kötve, csak új lakás vásárlás esetén vehetõ igénybe és mértéke is alacsonyabb, két gyermek esetén 0,8-1,3 millió, három esetén pedig 1,2-2 millió forint. Ami tovább nehezíti a hozzáférést, hogy minimum méretkategóriákhoz kötik, amely új lakás esetén már olyan ársávba sodorja a választékot, amelyhez képest a szocpol mértéke bõven 10% alá tud zsugorodni. 

A szocpol így igazán azoknak segít, akik lényegében e nélkül is képesek lennének megoldani a vásárlást, nekik viszont újabb problémával kell szembesülniük, mégpedig, hogy alig van új projekt. Az idén legfeljebb 500 új építésû lakást kínálnak a folyamatban lévõ projektek és ezek közül kevés mondható "szocpol-kompatibilisnek", vagyis amely árban és méretben, gyermekek számához igazított elrendezésben is megfelelõ volna. A szocpol mindentõl függetlenül még elõnyös lenne az ingatlanpiacra, ha a fent említett állami kamattámogatásos forinthitel elérhetõ volna és ugyanazon banknál egyszerre állna rendelkezésre. A jogalkotó egyébként párezres nagyságrendû támogatott családdal számol, így amennyiben a második félévben mindez elérhetõvé válna, úgy ismét legfeljebb 1-2% növekedést eredményezne ez az intézkedés. 

Logikus lehetne demográfiai változással magyarázni a piaci növekedést

A vevõk 50-60%-a 20 és 40 közötti fiatal, így amennyiben 1970-1990 között történt volna népességnövekedés, úgy ez ugyan jelentkezhetne az elsõ lakást vevõk körében, de nem magyarázná a hirtelen változást. Egyébként 1941-ben 177 ezer, 1970-ben már csak 152, 1990-ben pedig csupán 125 ezren születtek, vagyis csökkenõ a tendencia, olyannyira, hogy mostanra 90 ezer alá süllyedt ez a szám.

Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort


A válasz egy része feltehetõen mégis ebben keresendõ, de nem a demográfiai oldalról nézve. 2009-2011 között évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 millió lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát. Könnyû belátni, hogy ez hosszú távon tarthatatlan. A piacon tehát olyan fékezõerõk jelentkeztek, amelyek abnormális képet eredményeztek. A munkahelyek megtartó képessége bizonytalanná vált, tehát nem lehetett hosszú távra tervezni. Nem volt hitelezés, a készpénzes ingatlanvásárlás aránya egyes hónapokban elérte a 90%-ot. Folyamatosan estek a lakásárak, nem volt kiszámítható, hogy meddig, ráadásul a moratórium feloldása és a végtörlesztés olyan reményeket keltett, hogy az árakra ezek még inkább leszorító hatással bírtak. 

Hosszasan tárgyalták az új szocpol és államilag támogatott hitelek újbóli bevezetését, amire - akiknek nem volt sürgõs - talán érdemes volt várni. Ezek és sok egyéb kisebb tényezõk együttes hatásaként a szükséges minimumra lassult az ingatlanpiac és a valóban elkerülhetetlen élethelyzetek tették ki a forgalom jelentõs részét. Mindeközben 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetõen egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezer házasságkötés történt. Vagyis ugyan az ingatlanpiac állt, de az élet - ahogy mondani szokták - nem állt meg. 

Eljött 2012 és közben kitisztult a kép

Az árak hosszú ideje stagnáltak, a hitelezés nem indult be és jó ideig nem is lehet robbanásra számítani, az állami támogatások letisztultak, kalkulálhatók és a munkaerõpiac is túl van a nehezén, valamivel kiszámíthatóbb. Tehát miközben ingatlanvásárlásra ugyan lett volna bõven élethelyzet vezérelte ok, de a várakozás felülírta a végsõ elhatározást. Az idei évtõl viszont semmi nem indokolja, hogy aki léphetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok némelyike ezt jól alátámasztja. Az év elején érezhetõ volt a befektetõi célú vásárlók hulláma, ami azt jelezte, hogy a piaci szereplõk nem számítanak további jelentõs áresésre. Talán ennél még beszédesebb a nagyobb lakásba költözõk arányának folyamatos növekedése. Az idei évben azon eladók száma, akik ebbõl az okból váltak meg ingatlanjaiktól, megduplázódott. 

Az idei elsõ 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House januárban közölt idei becslése, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakcióval számolhatunk, egyre biztosabbnak látszik a cég szerint. A tavalyi év azonos idõszakában 32,4 ezer tranzakciót mértek, amelynél az idei elsõ 5 hónap 30%-kal magasabb. Ez a növekedés azonnal meg is mutatkozott az árakban, hiszen az elsõ negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex és erre másfél éve nem volt példa, mindezt úgy, hogy a végtörlesztés elvileg lefelé nyomta volna inkább az árakat.

Tisztul a kép a lakáspiacon - Ezek pörgethetnék fel a szektort


A kínálati árak növekedtek idén és ez nem az alkukedv erõsödésével magyarázható. Az elsõre elképzelt ár és a megvalósult vételi ár közti különbség általában 12% körül alakul, ez a végtörlesztési idõszakban (december-január) felment 14%-ra, de májusra visszaállt. Vagyis az a természetes folyamat indult be, ami a kereslet növekedésével jár, megmozdultak az árak is. Hogy ez mennyire lesz tartós és a várakozással ellentétben történik-e olyan gazdasági esemény, amely felülírja az idei prognózist, az nyilván kiszámíthatatlan. Ha minden így marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; a tranzakciók amik nem valósultak meg az elmúlt 3 évben, annak egy része most megjelenik a piacon, vélik a Duna House-nál.

Hozzászólások
Még nem érkezett hozzászólás ehhez a témához.
Hasonló hírek 
Kedvenc hírek
Ön még nem rakott semmit a kedvencek közé!