Dr. Bolvári Zoltán szerint a nemzeti vagyonról szóló törvény minden önkormányzati tulajdonú ingatlan értékesítésére elsõ helyen gyakorolható törvényes elõvásárlási jogot intézményesített az állam javára. Az Országgyûlés 2012. június 18-án elfogadta a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2012. évi LXXXIV. törvényt.

A Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértõje szakmai tapasztalatai szerint az önkormányzati vagyongazdálkodók, illetve az önkormányzatok jogi képviseletét adás-vételi ügyekben ellátó ügyvédek, jogtanácsosok gyorsan felfigyeltek az újfajta állami elõvásárlási jogra, és az értékesítési pályázatokban, az adásvételi szerzõdésekben megfelelõen szabályozták az elõvásárlási joggal kapcsolatos eljárásrendet.

Mivel a törvény nem tartalmazza (korábban sem tartalmazta), hogy ki gyakorolja az elõvásárlási jogot az állam képviseletében, egy másik jogszabállyal, az úgynevezett állami Vagyontörvénnyel összevetve juthattak arra a következtetésre, hogy az elõvásárlási jogot a Magyar Nemzeti Vagyonkezelõ (MNV) Zrt. gyakorolja a magyar állam részérõl.

A kis értékû önkormányzati ingatlanoknál megszûnt az elõvásárlási jog

Mivel a kis értékû ingatlanok eladása viszonylag gyakori az önkormányzati vagyongazdálkodásban, és nagy számban fordulnak elõ kisebb értékû átruházási vagyonügyletek, elsõsorban az ország lassan felzárkózó részeiben, illetve a kistelepüléseken, indokolt volt az alacsony forgalmi értékû önkormányzati ingatlanok eladása esetére az állami általános elõvásárlási jogot megszüntetni. Új szabály, hogy a nemzeti vagyontörvény szerinti kötelezõ versenyeztetés költségvetési törvényben meghatározott értékhatára húsz százalékát el nem érõ értékû ingatlan értékesítése esetén nem áll fent az elõvásárlási jog.

Mivel a 2012. évi költségvetési törvény szerint a kötelezõ versenyeztetés önkormányzati vagyon értékesítése és egyéb hasznosítása során huszonötmillió forint, így az ötmillió forint forgalmi értéket meg nem haladó ingatlaneladásoknál az új szabály szerint nincs állami elõvásárlási jog. A szakértõ hangsúlyozza, hogy az egyedi bruttó (az esetleges áfát is tartalmazó) forgalmi értéket kell alapul venni.

Lakástörvénnyel harmonizáló szabályozás kialakítása

A korábban hatályos törvény szerint az önkormányzati bérlakások esetében az állam elõvásárlási joga a lakásban élõ bérlõ elõvásárlási jogát követi, egyébként minden más elõvásárlási jogosult ilyen jogát megelõzi. Ez a kivételi kör kiegészítésre került - a lakástörvény szerinti elõvásárlási jogra vonatkozó szabályozással való összhang megteremtése érdekében - a bérlõtárs, a társbérlõ, illetve egyenes ági rokonok, valamint örökbe fogadott gyermekek személyével, akiknek tehát szintén erõsebb lett az elõvásárlási joga, mint az államé. Kivéve a mûemléki lakásokat - hívja fel nyomatékosan a figyelmet a Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértõje - mivel a kulturális örökségvédelmi hatóság elõvásárlási joga az említett magánszemélyekét is megelõzi.

Változtak a határidõk

Az elõvásárlási jog gyakorolásának eljárási szabályaira vonatkozóan pontosító rendelkezés került be a törvénybe, amely új határidõt tartalmaz a nyilatkozat megtételére. Amennyiben az állam nevében elõvásárlásra jogosult az átruházás valamennyi lényeges elemét tartalmazó ajánlat vagy az elõvásárlási jog jogosultjával szemben még hatályba nem lépett szerzõdés részére történõ megküldéstõl számított harmincöt napon belül nyilatkozhat, ha más törvény eltérõ határidõt nem tartalmaz, hogy kíván-e élni elõvásárlási jogával az állam nevében.

A nyilatkozattételre nyitva álló határidõ elmulasztása a korábban hatályos szabályozással azonosan jogvesztõ (prekluzív) jellegû. Az elõvásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidõ korábban harminc nap volt, tehát az elõvásárlási joggal kapcsolatos ügyintézési határidõ némi növekedésével kell számolni.

Amit az állam elõvásárlási joga megelõz

Az aedificium solo cedit általános elvét áttörõ "osztott tulajdon" esetében, amikor az épület tulajdonjoga az építkezõt és nem a föld tulajdonosát illeti meg, a törvénymódosítás egyértelmûvé kívánta tenni, hogy az államot az önkormányzati ingatlanokra megilletõ elõvásárlási jog az épület tulajdonosának a földre, illetve a föld tulajdonosának az épületre fennálló elõvásárlási jogát megelõzõen illeti meg.

A Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértõje szerint ez eddig is egyértelmûnek tûnt, nem feltétlenül lett volna szükséges a törvényben való rögzítése. Viszont érdekes helyzetet idézhet elõ egyes önkormányzati (MPP) projektek jövõjét illetõen, ha pl. akár az állam is megszerezheti önkormányzati közterületek alatt épített mélygarázsok tulajdonjogát vagy éppen önkormányzati (köz)területeken létesült magántulajdonú felépítményeket, feltéve természetesen, amennyiben az épületet, építményt a magántulajdonos értékesíteni kívánja.

Megoldatlan problémák

Továbbra is megoldásra váró probléma, hogy még mindig nem egyértelmû, mi a viszony a külön törvényekben szabályozott állami elõvásárlási jog és a nemzeti vagyontörvény szerinti állami elõvásárlási jog között. Esetleg másik állami elõvásárlási jogosult szerv ilyen jogával kell számolnia az önkormányzatoknak az MNV Zrt. elõvásárlási joga mellett vagy ilyen esetben az MNV Zrt.-t már nem illeti meg az elõvásárlási jog? - tette fel a kérdést dr. Bolvári Zoltán.

Ugyanis az 1998. elõtt egyedi mûemléki védettség alá tartozó minden, azt követõen a védettséget elrendelõ jogszabály ilyen rendelkezése folytán védettség alá helyezett mûemléki ingatlan értékesítése esetén a kulturális örökségvédelmi hatóság rendelkezik elõvásárlási joggal. Az önkormányzati termõföldek eladása esetén, a földtörvény alapján a Nemzeti Földalap is rendelkezik az állam részérõl - elsõ ranghelyû - elõvásárlási joggal.