A magyarok közül is egyre többen ismerték fel, hogy megsokszorozhatják az ingatlanhasznosításból származó jövedelmüket, ha a rövidebb ideig itt tartózkodó, zömmel külföldi turistáknak adják ki az ingatlanjaikat, folyamatosan nõ az internetes szálláskeresõ oldalakon regisztrálók száma. Sokakat meglepetésként érhet azonban, hogy utóbbi tevékenységet csak üzemeltetési engedély és adószám birtokában lehet folytatni.

Egyre többen teszik fel akár saját lakásukat is azokra a közösségi oldalakra, ahol külföldi turisták szállást keresnek. A legnépszerûbb ilyen oldalon több mint 1500 magyarországi magánszemély hirdet. Az ilyen típusú szálláshelyek népszerûségét jól jelzi, hogy tavaly szilveszterkor a lakások kétharmadára érkezett foglalás, tehát jelentõsnek mondható azoknak a száma, akik ily módon tesznek szert jövedelemre.

Az Airbnb múlt havi sajtótájékoztatóján azt is megtudtuk, hogy a vendégek általában 6 napot maradnak Magyarországon, a legtöbben Budapesten szállnak meg. Az oldalt tanulmányozva több olyan házigazdát is találunk, aki akár 7-8 lakást is hirdet.

Az adóhatóság 2013-ra közzétett ellenõrzési irányelvekrõl szóló tájékoztatójában hangsúlyozza: "a világhálóra felkerülõ adatok, információk bõvülésével tovább erõsítendõ a nyilvánosan elérhetõ adatok kockázatelemzés során történõ hasznosítása, amely különös jelentõséggel bír az internetes értékesítések vonatkozásában végzett ellenõrzéseket megelõzõ kiválasztás célzottá tételében". Vagyis a különbözõ szálláshelykiadó internetes oldalakon kínált ingatlanok tulajdonosainak is nagyon oda kell figyelniük arra, hogyan kell adózniuk az így megszerzett jövedelmük után. Összeszedték az adóhatóság által különbözõ tájékoztatókban közölt információkat, amelyek egyáltalán nem a "mezei" adófizetõk nyelvén íródtak.

Elõször is fontos tisztázni, hogy magánszemélyek esetében meg kell különböztetni egymástól az ingatlan bérbeadást, illetve az egyéb szálláshely-szolgáltatást, a kétféle tevékenység merõben eltér egymástól. A bérletre vonatkozó általános szabályokat a Polgári törvénykönyvben kell keresni. Eszerint a bérleti szerzõdés alapján a bérbeadó köteles a dolgot idõlegesen a bérlõ használatába adni, a bérlõ pedig bért fizetni. Vagyis ennek alapján az ingatlan bérbeadás az ingatlan idõleges használatba adását jelenti, azon túl nem tartalmaz pótlólagos szolgáltatásokat. Ezzel szemben az egyéb szálláshely szolgáltatásba - mely nem is ingatlanbérleti szerzõdés alapján jön létre - a szálláshely használatán túl beletartozik például a takarítás, az ágynemûk mosása, vagy akár az internet használata is.

Miért nem mindegy, hogy ingatlan bérbeadásról vagy szálláshely-szolgáltatásról van szó?

Amiben megegyezik a kétféle tevékenység, hogy az azokból szerzett jövedelem önálló tevékenységbõl származó jövedelemnek számít, ami az összevont adóalap része. Utóbbi információ legfõképpen azért fontos, mert az összevont adóalapba tartozó jövedelmekbõl - köztük az ingatlan bérbadásból, illetve a szálláshely-szolgáltatásból származókból is - lehet igénybe venni a családi adóalap-kedvezményt.

Ezen túlmenõen azonban óriási különbség van a kétféle tevékenységre vonatkozó adózási szabályok között. Az elsõ kérdés az, hogy mikor kell, és mikor nem adószámot kiváltani, és kell-e engedély a tevékenység végzéséhez?

Nem kell adószámot kérniük azoknak a magánszemélyeknek, akik kizárólag az általános forgalmi adóról (áfa) szóló törvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytatnak, és nem élnek az adókötelessé tétel jogával, vagyis nem fizetnek áfát. Ez a szabályozás 2010 augusztus közepe óta él, azt megelõzõen minden esetben kellett adószámot kérni az ingatlan bérbeadásakor.

Ha nincs adószám, akkor értelemszerûen számlát sem kell adni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy lényegesen egyszerûsödne az érintett adózók helyzete. A számla helyett ugyanis ki kell állítaniuk valamilyen számviteli bizonylatot, amelynek nem kevés adatot kell tartalmaznia. Szerepelni kell rajta egyebek között

- a bizonylat megnevezésének és sorszámának vagy egyéb más azonosítójának;

- a bizonylatot kiállító gazdálkodó (ezen belül a szervezeti egység) megjelölésének;

- a bizonylat kiállítási idõpontjának, illetve - a gazdasági mûvelet jellegétõl, idõbeni hatályától függõen - azon idõpont vagy idõszak megjelölésének, amelyre a bizonylat adatait vonatkoztatni kell (a gazdasági mûvelet teljesítésének idõpontja, idõszaka);

- a (megtörtént) gazdasági mûvelet tartalmi leírásának vagy megjelölésének, a gazdasági mûvelet okozta változások mennyiségi, minõségi és - a gazdasági mûvelet jellegétõl, a könyvviteli elszámolás rendjétõl függõen - értékbeni adatainak.

Ezen kívül rá kell írni a számviteli bizonylatra, hogy a szolgáltatás áfamentes. Az adószám nélkül bérbeadó neve mellett a magánszemélyként kapott adóazonosító jelét kell feltüntetni.

Ha a bérbeadó magánszemély számlatömböt szeretne használni - mert például cégnek ad bérbe egy ingatlant, és a bérbeadó áfás számlát kér a bérleti díjról -, akkor viszont már mindenképpen be kell jelentkezni az adóhatósághoz, és adószámot kell kérni. Nem muszáj, és egyben nem ajánlott egyéni vállalkozóvá válni a magas járulékterhek miatt, önálló adószámos magánszemélyként is lehet ezt a tevékenységet folytatni annak ellenére, hogy a rendszeres ingatlan bérbeadás üzletszerû tevékenység. (Más önálló tevékenységek esetében kötelezõ egyéni vállalkozóvá válni, vagy egyéni céget alapítani, ha valaki ellenérték fejében, nyereség- és vagyonszerzés céljából, rendszeresen termel vagy szolgáltat.)

Alanyi adómentességet érdemes kérniük azoknak, akik termékértékesítésbõl és szolgáltatásnyújtásból 6 millió forintnál kevesebb bevételre tettek szert 2012-ben, és várhatóan idén sem lépik át ezt a határt, s nincs jelentõs költségük. Ha viszont valaki felújítást tervez, akkor meg kell fontolnia, nem éri-e meg jobban számára, ha az áfakörben marad.

Nagyon fontos tudni, hogy ha valaki a garázsát adja bérbe, akkor adószámot kell kérnie, nem vonatkozik ugyanis a mentesség a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra. Adószámmal lehet csak bérbe adni az ingatlannal tartósan összekötött gépet, egyéb berendezést, széfet is.

Mi a helyzet a szálláshely-szolgáltatással?

Az ingatlan bérbeadással ellentétben a szálláshely-szolgáltatóknak minden esetben adószámot kell kiváltaniuk, sõt, még üzemeltetési engedélyt is kell kérniük a település jegyzõjétõl. Az erre vonatkozó szabályokat a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeirõl és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjérõl szóló kormányrendelet szabályozza. Eszerint szálláshely-szolgáltatásnak számít az üzletszerû gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegû, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely, illete az azzal közvetlenül összefüggõ szolgáltatások nyújtása.

A magánszemély az Önálló vállalkozások tevékenységi jegyzékében szereplõ kódokra (ÖVTJ kód) hivatkozva kérhet adószámot. A máshová nem sorolt üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás kódja: 552006 (ide tartoznak a korábban hatályos Szakmakód jegyzék szerinti SZJ 552002 - Fizetõ-vendéglátás, illetve az SZJ 552005 - Falusi szállásadás.) Az egyéb szálláshely-szolgáltatás kódja: 559001 (A korábban hatályos Szakmakód jegyzék szerint SZJ 559001 Egyéb kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás.)

A rendelet szerint az eseti jelleggel, turisztikai céllal kiadott ingatlanok egyéb szálláshelynek minõsülnek. Feltétel, hogy a nem kizárólag erre a célra létesített ingatlannak legfeljebb 8, erre a célra hasznosított szobája, valamint összesen maximum 16 ágya lehet. Fizetõ-vendéglátó tevékenységrõl akkor beszélünk, ha az adózó ugyanannak a magánszemélynek nyújt szálláshelyet adóévenként 90 napot meg nem haladó idõtartamra.

Engedélyezési követelmény

1. A szoba nagysága:

- egyágyas: legalább 8 négyzetméter,

- két- vagy több ágyas: legalább 12 négyzetméter, a harmadik ágytól ágyanként további 4 négyzetméter,

- legmagasabb ágyszám: szobánként 4 ágy, gyermekek számára emeletes ágy használata is megengedett.

2. Vizesblokk: a vendégek számára elkülönített fürdõszoba/zuhanyozó vagy mosdó, WC, WC-kefe tartóval, WC-papírtartó papírral, higiéniai hulladéktárolóval.

3. Kávékonyha: kávé-, tea fõzésére, reggeli jellegû ételek készítésére alkalmas berendezéssel (fõzõlap, mosogató, asztal, szék) és felszereléssel (edények), a vendégek számára elkülönített hûtõszekrény használattal.

És most jöjjön a feketeleves: mikor, és mennyi adót kell fizetni?

Elõször is érdemes tisztázni a bevétel fogalmát. Bevétel a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában - pénzben (ideértve a készpénz-helyettesítõ eszközt is), és/vagy nem pénzben - mástól megszerzett vagyoni érték. Elismert költségnek csak a bevételszerzõ tevékenységgel közvetlenül összefüggõ, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerûen igazolt kiadás minõsül.

Nem minõsül elismert költségnek a magánszemély személyes vagy családi szükségletét részben vagy egészben kielégítõ termék, szolgáltatás megszerzésére fordított kiadás, vagy olyan vagyontárgy megszerzésére, fenntartására, üzemeltetésére, felújítására, karbantartására fordított kiadás, amely nem a jövedelemszerzõ tevékenységgel kapcsolatos, vagy akár részben is, a magánszemély személyes vagy családi szükségletének kielégítését célozza. Emellett értékcsökkenést is el lehet számolni az ingatlan bérbeadás és a szálláshely-szolgáltatás esetén egyaránt.

Lehetõség van arra is, hogy - ha nincsenek meg a beszerzési számlák - a magánszemély 10 százalékos költségátalányt alkalmazzon. Ebben az esetben minden költséget, így az értékcsökkenési leírást is elszámoltnak kell tekinteni.

Az így kiszámított teljes jövedelem után meg kell fizetni a 16 százalékos szja-t. Fizetõ-vendéglátó tevékenység esetén azonban tételes átalányozást is választhatnak a magánszemélyek. Ezzel a lehetõséggel azok élhetnek, akik - ha több lakástulajdonnal vagy üdülõvel is rendelkeznek - csak egy ingatlanban folytatnak fizetõ-vendéglátó tevékenységet. Sietnie kell annak, aki esetleg a múlt évben megszerzett jövedelmére szeretné a tételes átalányadózást választani. Azt ugyanis a 2012. évi adóbevallás határidejének letelte elõtt kell bejelenteni az adóbevalláshoz fûzött nyilatkozatban.

A tételes átalányadó évi összege szobánként 32 ezer forint, amelyet egyenlõ részletekben kell megfizetni. Fontos megjegyezni, hogy akkor is meg kell fizetni az átalányadót, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély az adott év folyamán szünetelteti vagy megszünteti a fizetõ-vendéglátó tevékenységét.

A mumus: egészségügyi hozzájárulás (eho)

Mindkét ingatlanhasznosítási forma esetén fizetni kell egészségügyi hozzájárulást. A részletszabályok azonban merõben eltérõek.

Ingatlan bérbeadás esetén van egy bûvös egymillió forintos határ: eddig a jövedelemig nem kell megfizetni az eho-t. Ha viszont a magánszemélynek a költségek levonása után kiszámított jövedelme meghaladja az 1 millió forintot, akkor a teljes összeg után 14 százalékos hozzájárulást kell leróni. Addig kell fizetni ezt a közterhet, ameddig a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett egészségbiztosítási járulék, a kiegészítõ tevékenységet folytató egyéni és társas vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint a 14 százalékos eho alapját képezõ jövedelmek (például vállalkozói osztalék, árfolyamnyereségbõl származó jövedelem) után megfizetett százalékos mértékû egészségügyi hozzájárulás együttes összege nem éri el az adott évben a 450 ezer forintot.

Kifizetõnek történõ bérbeadás esetén az eho levonására, megfizetésére is a bérbevevõ a kötelezett. Ha viszont a bérbeadás magánszemély részére történik, akkor a bérbeadó kötelezett az eho megfizetésére a negyedévet követõ hónap 12-éig.

A fizetõ-vendéglátó tevékenységet folytatók esetében nincs mentesség bizonyos jövedelemhatárig, a teljes összeg után kell alapesetben 27 százalékos eho-t leróni. A tételes átalányadózást választókat csak 20 százalékos eho terheli.

Fontos tudni, hogy év közben adóelõleget is kell utalni. Kifizetõnek történõ bérbeadás esetén a magánszemély a bevétel 50 százalékáig nyilatkozhat az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségekrõl, ezt a kifizetõ köteles figyelembe venni. Ha magánszemély bérli az ingatlant, akkor a bérbeadó adózónak kell negyedévenként megállapítania az adóelõleget, amelyet a negyedévet követõ hónap 12-éig meg is kell fizetni.