A magyar lakoss�g �s a v�llalatok jelenleg a legkev�sb� elad�sodottak a r�gi�ban �s az uni�ban. De mitől v�rhat� a lak�spiac �jabb robban�sa, ha a szak�rtők t�bbs�ge szerint a plafonn�l j�runk? Az �rak mennek annyival feljebb, hogy musz�j lesz egyre t�bb hitelt felvennie a lak�sv�s�rl�knak, vagy sokkal sz�lesebb k�r fog hitelt felvenni a v�s�rl�shoz?
A n�veked�snek egy 2-3 vagy 4-5 �v m�lva elindul� kamatemel�si ciklus, a lak�s�rak egy esetleges nagyobb korrekci�ja, a b�rn�veked�s stagn�l�sa k�nnyen v�get vethet. Nem kiz�rt, hogy teljes�l az MNB friss j�vők�pe a lak�shitelez�sben, ehhez azonban 4 sz�zal�kos gazdas�gi n�veked�s kell.
Meddig nőhet a lak�shitelez�s?
Jelenleg a h�ztart�sok 32 sz�zal�k�nak van hitele, azaz a mai napig meghat�roz� a k�szp�nzes v�s�rl�sok ar�nya. A b�rfeh�red�si folyamat �s a b�remelked�s miatt azonban egyre t�bb a hitelezhető h�ztart�s. A v�ls�g előtt főleg azok vettek fel hitelt, akik r� voltak szorulva a hitelfelv�telre, most viszont m�r egy sz�lesebb r�teg teszi ezt.
A hitel�sszegek is egyre magasabbak, ma m�r nem sz�m�t extr�mnek a 30-40 milli�s jelz�loghitel sem. A 40 milli� f�l�tti ingatlanok eset�ben viszont a vevők k�zel 90 sz�zal�ka k�szp�nzes, �s az Otthon Centrumn�l is mind�ssze 20 sz�zal�k k�r�l van a hitellel v�s�rolt ingatlanok ar�nya.
A szak�rtők kb. 15-30 sz�zal�kos n�veked�st v�rnak a lak�shitel-kihelyez�sekben � melyek 750-950 milli�rd forintot realiz�lhatnak �, �s a k�vetkező k�t �vre is magas aktivit�st prognosztiz�lhat�. A demogr�fiai plafon � a 9,8 milli� magyarorsz�gi lakos � viszont mindenk�ppen g�tat fog szabni a fejlőd�snek.
Hogyan enyh�thetők a lak�shitelez�si kock�zatok?
Van egy �gyf�lk�r, amely csak az�rt v�lasztja a r�vid kamatperi�dust � �s azzal egy�tt a jelenlegi alacsony kamatot �, mert a magasabb t�rlesztőr�szletet m�r nem tudn� v�llalni. A v�rhat� kamatemelked�s idej�n őket fenyegeti a legnagyobb vesz�ly. A negat�v meglepet�seket teljesen csak a futamidő eg�sz�re fix�lt hitelekkel lehet elker�lni. Ralf Cymanek, a Raiffeisen Bank Zrt. vez�rigazgat�-helyettese szerint a bankoknak t�rsadalmi felelőss�g�k van: 10 �ven t�li futamidőt nem javasolnak, mivel pl. 20 �vre m�r nincs re�lis refinansz�roz�si eszk�z, de r�videbbet sem nagyon, mert akkor felborulna az egyens�ly, a bank sokkal jobban j�rna, mint az �gyf�l.
A konferencia szak�rtő k�z�ns�ge az al�bbi v�laszokat adta a k�rd�sekre:
1. Mennyire ismerik az �gyfelek a v�ltoz� kamatoz�s kock�zat�t?
Keveset tud �s nehezen tanul (kb. 40 sz�zal�k), �ltal�ban az �rt�kes�tő hat�rozotts�ga d�nt a konstrukci�r�l (kb. 35 sz�zal�k szerint).
2. Mikor fog tetőzni a lak�shitelek kihelyez�se?
2019-ben.
3. El�gs�ges-e az �rverseny a magyar lak�spiacon?
Igen (kb. 40 sz�zal�k), m�r t�lzott is (kb. 20 sz�zal�k szerint).
4. Mi a v�lem�nye a fogyaszt�bar�t lak�shitel minős�t�sről?
J� marketingeszk�z, nem t�bb (kb. 60 sz�zal�k), kis hat�s� pozit�v �szt�nző eszk�z (kb. 30 sz�zal�kuk szerint).
Digitaliz�lt jelz�loghitelez�s, automatikus �rt�kbecsl�s � ez m�g mindig csak a j�vő
Horv�th �ron, az ELTINGA/Lak�s Riport kutat�k�zpont vezetője szerint nem alakult m�g ingatlanpiaci lufi, mivel a b�rn�veked�s orsz�gos szinten nagyobb volt, mint az ingatlan�rak�, viszont szerinte r�vid t�von fenntarthat� folyamatot jelez, hogy az MNB m�r vizsg�lja ezt a k�rd�st.
Budapesten p�ld�ul m�r megborult az egyens�ly, kezd t�lfutni a lak�spiac.
Az elm�lt �vtizedeket vizsg�lva az is egy�rtelmű, hogy h�t�ves ciklusokat rajzol ki a piac, �s most pont a konjunkt�ra v�g�n j�runk.
Horv�th kit�rt a piaci szereplőket foglalkoztat� �rt�kbecslő automata k�rd�s�re is: annyi adatb�zis halmoz�dott fel az ingatlanpiaccal kapcsolatban, hogy ha az MNB lehetőv� tenn�, hogy az ő statisztik�ikat �sszevezess�k a KSH-s �s az ingatlanos adatb�zisokkal, az amerikai Zillow-hoz hasonl� automata �rt�kbecslőt lehetne �zemeltetni.
Igaz, azzal kapcsolatban, hogy mennyire automatiz�lhat� statisztikai alapon az �rt�kbecsl�s, kiss� szkeptikusak voltak a hitelszak�rtők. Szerint�k min�l homog�nebb egy helyi lak�spiac, min�l kevesebb a tranzakci�, ann�l nagyobb neh�zs�gekbe �tk�zik ez.
Felfalusi P�ter, az Intrum Zrt. vez�rigazgat�ja elmondta, hogy egy spanyolorsz�gi tanulm�ny�ton �rdekes tapasztalatokra tettek szert az �rt�kbecsl�s ottani rendszer�ről. A hirdet�sekben fent van a pontos c�m (m�g Magyarorsz�gon csak az utcan�v), pontosan kider�l belől�k, hogy mag�nszem�ly vagy valamilyen int�zm�nyi szereplő az elad�, rengeteg adat el�rhető ak�r egy 500 m�teres k�rzeten bel�l is, r�ad�sul a spanyol ingatlan�llom�ny az egyes ter�leteken sokkal homog�nebb a magyarn�l (p�ld�ul nincs annyi fűt�si m�d). A hitelszak�rtők kiemelt�k, az automatiz�l�s v�lhetően csak Budapesten lenne alkalmazhat�, a nagy elt�r�st mutat� vid�ki csal�di h�zakn�l m�r nem.
Cymanek szerint az emberek f�lnek az automatiz�l�st�l: a N�metorsz�gban 2000-ben bevezetett automatikus �rt�kbecslő rendszer �ppen az�rt bukott meg, mert a hitelfelvevők �szeretnek egy m�sik ember szem�be n�zni, a j�v�hagy�s�t k�rni, hogy j�l d�nt�tt-e, mikor �lete egyik legfontosabb p�nz�gyi d�nt�s�t meghozza�.