Portfolio.hu: Induljunk a h�sid�kt�l. Tal�n sokan vagyunk, akik nem is eml�ksz�nk pontosan azokra az id�kre, amikor m�g nem l�teztek a nagy franchise h�l�zatok. Hogyan alakult ki az ingatlank�zvet�t�i piac Magyarorsz�gon?

K�hne Kata: A mi c�g�nk, az Otthon Centrum, 2000 k�rny�k�n �j �p�t�s� ingatlanokkal volt els�sorban jelen a piacon, akkor m�g �j Ingatlan Centrum n�ven. Viszonylag sok k�zvet�t� m�k�d�tt abban az id�ben is, de t�l�nk elt�r�en a t�bbs�g�k nem h�l�zatban m�k�d�tt, hanem kisebb, egy�ni ingatlanirodak�nt. Akkoriban nagys�grendekkel alacsonyabb volt az �rt�kes�tett ingatlanokn�l az ingatlank�zvet�t�k ar�nya, mint manaps�g, mert b�r volt hozz�adott �rt�ke a tapasztalt k�zvet�t�knek, de azokban az �vekben m�g nagyon j�l lehetett �rt�kes�teni egy lak�st ak�r a nyomtatott sajt�ban, Expresszben feladott hirdet�s r�v�n. Ett�l f�ggetlen�l, tulajdonk�ppen 2000 k�rny�k�n indult el az, amit ma ingatlank�zvet�t�i piacnak h�vunk. A legt�bben a saj�t nev�kkel f�mjelzett v�llalkoz�sban tev�kenykedtek, n�h�ny esetben pedig kisebb irod�k �sszefogtak. Amikor az �j �p�t�s� boom beindult, akkor lehetett l�tni, hogy olyan szinten p�rg�tt fel a v�s�rl�si kedv, mint amikor anno el�sz�r vettek az emberek �j aut�t. A legt�bben egyszer�en csak �rezni akart�k, hogy milyen egy �j lak�sba bek�lt�zni, an�lk�l, hogy pontosan tudt�k volna mire is v�llalkoznak. Annak idej�n m�g nem voltak olyan referenci�i az �j �p�t�s� ingatlanoknak, ami ma m�r rendelkez�sre �ll. Hirtelen olyan mennyis�g� tranzakci� j�tt a kisebb-nagyobb �j �p�t�s� lak�parkokon kereszt�l, f�leg a budapesti ingatlanpiacra, hogy tulajdonk�ppen egy dug� keletkezett a haszn�ltlak�s-�rt�kes�t�sben. Az �j lak�sba k�lt�zni v�gy�k egyszer�en nem tudt�k olyan gyorsan �rt�kes�teni r�gi lak�saikat, mint ahogy szerett�k volna, hogy lefoglal�zz�k az �jakat.

P.: Teh�t az �jonnan megjelen� lak�soknak volt k�sz�nhet�, hogy felp�rg�tt a haszn�lt lak�sok piaca is.

K.K.: Az ingatlank�zvet�t� h�l�zatokat mindenesetre ez h�vta �letre. A gazdas�gi �let felp�rg�s�nek, a kedvez� konstrukci�j� hiteleknek, �s mag�nak az "�j �p�t�s�" �let�rz�snek volt k�sz�nhet�, hogy amikor sokan megl�ttak egy lak�st hirdet� �ri�splak�tot, megsz�letett benn�k az elhat�roz�s, hogy a gyermek�k m�r egy �j lak�parkban kezdje el az �let�t, �s ne egy fel�j�t�sra szorul� b�rh�zban.

P.: Mi�rt a Duna House �s az Otthon Centrum tudott csak �gy meger�s�dni?

K.K.: Ez �sszetett k�rd�s. Az egyik oldalr�l �gy v�lem, hogy a t�ke egy fontos meghat�roz� elem, k�l�n�sen egy k�zvet�t�h�l�zat �let�nek els� �veiben. Ahhoz, hogy egy h�l�zat el tudjon indulni, olyan helyeken tudjon n�v�s irod�kat nyitni, amin kereszt�l meg tudja mutatni az �gyfeleknek, hogy � valami t�bbet fog ny�jtani, mint ahogyan az kor�bban megszokott volt, ahhoz p�nz�gyileg is stabilnak kell lennie. A h�tt�rrendszer, legyen sz� ak�r szoftverekr�l, ak�r irodakialak�t�sr�l, arculatr�l, vagy a marketingkamp�nyr�l komoly �sszegeket em�szt fel. Ez a befektet�s pedig csak hossz� �vek alatt t�r�l meg. M�sr�szt a siker kulcsa, hogy az els� k�rben bevont franchise partneri k�r tehets�gben, munkab�r�sban, szakmais�gban �s lelkesed�sben mit hoz az indul� h�l�zat sz�m�ra.

P.: Az ut�bbi �vekben mennyire alakult �t ez a piac amiatt, hogy az internet m�r mindenki sz�m�ra el�rhet�?

K.K.: Az Expressz �js�g fekete-feh�r hirdet�s�b�l eljutottunk oda, hogy olyan internetes fel�letek vannak, ahol fot�kat �s alaprajzokat is meg lehet n�zni az ingatlanokr�l, alap inform�ci�k �lnak rendelkez�sre, �s id�nk�nt m�r megjelenik egy-egy 360 fokos k�p vagy ak�r egy vide� is. Ez ut�bbi azonban m�g nem terjedt el annyira itthon. Az internet pedig alapvet�en seg�ti a k�zvet�t�k munk�j�t �s nem konkurenci�t jelent sz�mukra, sokkal ink�bb lehet�s�geket. Az internet terjed�se term�szetes piaci folyamat, amit el kell fogadni �s a magunk jav�ra kell ford�tani.

P.: A k�zvet�t�kr�l t�rj�nk �t a k�zvet�tett lak�sokra. Eltelt egy �vtized az �gynevezett "boom" id�szak �ta. Mik az �n�k tapasztalatai a 2000-es �vek elej�n �p�lt lak�sokkal, lak�parkokkal kapcsolatban? Ezek a lak�sok k�pesek voltak megtartani az �rt�k�ket?

D�ry Attila: A piacon lehet hallani min�s�gi probl�m�kr�l az �j �p�t�s� projektek kapcs�n. Azt nem tudom meg�t�lni, hogy a teljes piacon milyen m�rt�k�, illetve milyen komolys�g� probl�m�kr�l van sz�, erre nincsenek el�rhet� adatok. Az elad�sainkb�l az l�tszik, hogy a f�v�rosban, a t�gla �p�t�s� lak�sok eset�ben azok a lak�sok, amelyek 2001 ut�n �p�ltek 1-2 sz�zal�kkal kevesebbet vesztettek az �rt�k�kb�l, mint a 2000 el�tt �p�tettek. Ez alapj�n az �jszer� lak�sok valamivel v�ls�g�ll�bbak, mint kor�bban �p�lt t�rsaik, de a jelenlegi piaci k�r�lm�nyek k�z�tt nem besz�lhet�nk �rt�k megtart�sr�l egyik szegmens eset�ben sem. Az �rt�kcs�kken�sb�l kiindulva �sszess�g�ben szerintem nem besz�lhet�nk trendszer�en komoly min�s�gi probl�m�kr�l. Persze a fejleszt�i oldalt mindig a profit hajtotta. Adott egy szab�lyoz�si k�rnyezet, amelyhez a fejleszt�nek alkalmazkodnia kell annak �rdek�ben, hogy haszn�latba v�teli enged�lyt kapjon, �s ez elm�letben felt�telez egy adott min�s�gi szintet.

P.: Nem biztos azonban, hogy a kivitelez�sn�l az t�rt�nik, ami a tervekben szerepelt. A k�zvet�t�k nem jeleznek esetleg vissza, hogy vannak olyan �j �p�t�s� projektek, ahonnan nem tudnak elk�lt�zni a lak�k, mert olyan rossz a h�re?

K.K.: De jeleznek. A tervek alapj�n ak�r nagyon vonz�nak t�nhet egy kiszemelt �p�let, �m amikor az �j tulajdonos bek�lt�zik, egy id� ut�n r�j�n, hogy az ingatlan nagyon hasonl� a kor�bbi lak�telepi otthon�hoz. R�ad�sul ez az �rz�s t�rsulhat egy nem t�l talpraesett k�z�s k�pvisel�vel, hiszen az �j �p�t�s�ekn�l is rengeteg m�lik a k�z�s k�pvisel�k�n, vagyis, hogy az �zemeltet� hogyan kezeli tov�bb azt az ingatlant, amit �tvesz a fejleszt�t�l. A legt�bb ember azonban, aki �j �p�t�s� lak�st v�s�rol, az�rt d�nt �gy, mert kedvez�bb a finansz�roz�sa, mint haszn�lt lak�snak, vagy az�rt, mert olyan lak�teret alak�tottak ki a fejleszt�k, ami elt�rt �s �lhet�bb volt az eddig megszokott�l. Igencsak meglep�dn�nk a lak�s eloszt�s�n �s kialak�t�si lehet�s�gein, ha p�ld�ul megn�zn�nk a budai oldalon egy, a '80-as �vekben �p�lt, kockah�zban l�v� 120 nm-es lak�st, amelyhez egy mind�ssze 6 n�gyzetm�teres f�rd�szoba tartozik. Az �j �p�t�s� lak�sokban m�r megjelent a norm�lis m�ret� f�rd�szoba, az amerikai konyha, amelyek lehet�s�get adnak arra, hogy a lak�k j�tszhassanak a terekkel. Ugyan�gy m�sf�le lak��rz�st biztos�tanak a kedvelt teraszok, vagy ak�r a kis kertkapcsolatok. V�lem�nyem szerint, az �j lak�s tulajdonosok egy r�sze t�bbet v�rt a k�lt�z�st�l, �s ha r�ad�sul �p�tkez�s alatt vette meg az ingatlant, nem is tudhatta pontosan, hogy milyen lak�sba �s k�rnyezetbe k�lt�zik be. Aki egy t�bb �temb�l �ll� fejleszt�s els� �tem�ben vesz lak�st, annak hozz� kell szoknia a gondolathoz, hogy m�g j� p�r �vig egy�tt kell �lnie az �p�tkez�ssel j�r� kellemetlens�gekkel. Sokan fel sem tudt�k m�rni, hogy ez mit is jelent.

P.: A helyzet most adott. A v�s�rl�i rohamoknak biztosan v�ge egy j� id�re. De vajon tanult ebb�l a t�rsadalom? Vagy amikor �jra fellend�l�s lesz, akkor ugyanezeket a hib�kat fogjuk elk�vetni a v�s�rl�sokn�l?

D.A.: Aki m�sodszor jelenik meg az �j �p�t�s� lak�sok piac�n, vagyis a 2000-es �vek elej�n m�r vett egy lak�st, �s mostan�ban keres m�sikat, �k m�r egy�rtelm�en tanultak. �m az is �rezhet�, hogy nem csak az �j �p�t�s� lak�sokn�l, hanem az eg�sz lak�spiacon �rezhet�en tudatosabbak lettek a vev�k. Az emberek t�bbs�ge ma m�r nem v�s�rol feleslegesen nagy ingatlanokat, sokkal jobban �tgondolj�k, hogy mire is van sz�ks�g�k. Arra pedig, hogy mik lesznek a j�v� hib�i neh�z v�laszolni. A mostani mint�kb�l nem lehet kiindulni a j�v�re vonatkoz�an, hiszen manaps�g senki nem vesz lak�st alaprajzr�l. S�t, az �rt�kes�t�s csak �tad�s ut�n vagy az �tad�shoz k�zel �ll� projektben indulhat meg. Egy XIII. ker�leti projekt kapcs�n vizsg�ltuk meg, hogy ha a kivitelez�si id�re 12-18 h�napot sz�molunk, akkor ennek az els� h�romnegyed�ben a lak�soknak csup�n az egynegyed�t lehet �rt�kes�teni. Az utols� 3-4 h�napban lesz csak a fejleszt�nek nagyobb lehet�s�ge a lak�sok elad�s�ra. Ebben az id�szakban, nagys�grendileg a lak�sok 30 sz�zal�ka kel el, �s csak az �tad�s ut�n lehet eladni az ingatlanok nagyobb r�sz�t.

P.: Ehhez pedig j�kora �ner� van sz�ks�g a fejleszt� r�sz�r�l. L�that�an a v�s�rl�i szok�sok teljesen �talak�tott�k a fejleszt�i piacot. Szinte kiz�rt, hogy a k�vetkez� 10 �vben megjelenjenek a klasszikusan csak spekul�l� fejleszt�k?

D.A.: Az biztos, hogy a jelenlegi gazdas�gi helyzet nem kedvez a spekulat�v fejleszt�knek, a piac �talakult. Hitelsz�ke van, az emberek nem mernek el�re p�nzt fektetni egy �jlak�s v�s�rl�s�ba, ak�rmilyen j� nev� fejleszt�r�l is legyen sz�, nem adnak p�nzt egy m�g el nem k�sz�lt lak�sba. A bizonytalans�g, a bizalom hi�nya a legnagyobb gond. Az, hogy sokan a haszn�lt lak�sok ir�ny�ba fordultak, egyr�szt az ottani alkalmi v�telekkel magyar�zhat�, m�sr�szt ezzel a bizalmatlans�ggal. A fejleszt�k most 10-90-es, maximum 20-80-as fizet�si konstrukci�kban tudnak gondolkodni, a p�nz nagy r�sz�t a kulcs �tad�sakor kapj�k meg. A finansz�roz�si oldalr�l nekik ezt v�llalni kell, t�k�t kell szerezni, ez�rt is nagyon alacsony most a fejleszt�i aktivit�s.

P.: Val�ban nincs kereslet mostan�ban, azonban rengeteg m�r elk�sz�lt �j lak�s sorakozik elad�sorban. Ezek mire sz�m�thatnak a j�v�ben?

K.K.: Jelenleg mintegy 3 ezer eladatlan �j lak�sr�l tudunk Budapesten, emellett 1-2 ezer m�g �p�l�f�lben van. T�bb oka van annak, hogy �resen �llnak. A nagy lelkesed�ssel elindult fejleszt�k egy r�sze a v�ls�g miatt d�lt be, amelynek k�vetkezt�ben a bank lett a fejleszt�s tulajdonosa. K�zben j�tt egy �rstop, majd egy �rzuhan�s, az �j �p�t�s�ek �rai sem tudtak emelkedni. A fejleszt� egy id� ut�n k�nytelen volt felemelni a kez�t, hogy nem tudja befejezni az �p�tkez�st. A bank ekkor �tvette a projektet, �gy sok esetben a p�nzint�zet d�nt�se, hogy igazodik-e a mostani piachoz, �s olcs�bban k�n�lja a lak�sokat, vagy ak�r hozz�ny�l a projekthez, mert esetleg annyira �tgondolatlan volt a fejleszt�s. Vannak k�l�nb�z� �tletek, pr�b�lkoz�sok, hogy hogyan lehet �rt�kes�teni az �gy visszamaradt ingatlanokat. Nem hiszem, hogy a f�v�rosban �s a k�rny�k�n hossz� t�von l�tni fogunk �res �p�leteket. Telket azonban igen.

D.A: A 2000-es �vek elej�n az volt a tapasztalat, hogy egy �j �p�t�s� projektben havonta 8-9 lak�st lehetett �rt�kes�teni, �s annyira p�rg�tt a piac, hogy mire �tadt�k a projektet, a lak�sok nagy r�sz�t m�r el is adt�k.. 2004 �s 2008 k�z�tt nagyj�b�l 80 sz�zal�kos �rt�kes�t�st lehetett bel�ni a fejleszt�s �tad�s�ig. Most a kivitelez�s alatt a fel�t sem tudj�k �rt�kes�teni, �s �tad�s ut�n sem fogy el minden lak�s. �rtelemszer�en ezek a lak�sok bennragadnak, f�leg a rosszabb adotts�g�ak, amelyek alacsonyabb emeleten vannak, kisebb a benapozotts�ga, vagy a tervez� nem tudott olyan alaprajzot kialak�tani, ami j� beoszt�st hozott volna. De ha beindul a kereslet, �s megint lesz finansz�roz�s, akkor egy�rtelm�en keresni fogj�k ezeket a lak�sokat is, hiszen a fejleszt�k a projektek �tfut�si ideje miatt nem tudnak majd gyorsan reag�lni a kereslet v�ltoz�s�ra. �gy aki �j�p�t�s�ben gondolkodik, ezek k�z�l a lak�sok k�z�l tud majd csak egy ideig v�logatni.

P.: Az OTP �s az FHB mostan�ban egyre ink�bb er�s�t az ingatlan�rt�kes�t�i vonalon is. Ezt hogyan �rt�kelik?

D.A.: Nem hiszem, hogy az OTP-n k�v�l t�l sokan besz�llnak ebbe a ringbe. Azok a p�nzint�zetek, amelyekn�l jelent�s mennyis�g� bed�lt ingatlan van, vagy a k�zelj�v�ben m�g t�bb ezer ingatlan �rkezik hozz�juk, azok m�rlegelnek, hogy �zletileg minek van t�bb �rtelme. � nekik k�t v�laszt�suk van; egy�ttm�k�dnek egy vagy k�t nagy h�l�zattal, vagy ink�bb egy saj�t csapatot �p�tenek, infrastrukt�r�t tesznek m�g�j�k, �s �k maguk �rt�kes�tenek.

P.: Az �n�k v�lem�nye �s a piaci tapasztalatok szerint lesznek �j tendenci�k a lak�spiacon az �p�letek min�s�g�ben, eszt�tik�j�ban? L�that�k m�r �jonnan megjelen� ig�nyek a v�s�rl�k r�sz�r�l?

K.K.: Az elm�lt 10 �vben eszt�tikailag nagyon sokat fejl�dtek az ingatlanok, alakult a tulajdonosok �zl�se. Ha megn�zz�k ak�r a r�gi, ak�r az �j �p�t�s� lak�sokat, hogy az ott �l�k milyen fant�zi�val rendezt�k be, vagy milyen �talak�t�sokat mertek megtenni, most m�r nagyon sz�p, izgalmas �s sz�nes v�laszt�kot lehet megtal�lni, m�g a panelekn�l is. A fant�zia nem p�nzt�rcaf�gg�, a magyar �s k�lf�ldi magazinok k�r�lvettek minket az elm�lt 10-15 �vben, megannyi apr� �tletet �s nagyobb beruh�z�st ad� javaslatokkal. Viszont ahogy kevesebb a p�nz, �gy megint a bark�csol�k vonala er�s�dik, lakberendez�k �s profi szakemberek helyett egyre ink�bb a csal�d �s a bar�tok pr�b�lj�k rendbe hozni az ingatlant. Ami az �jonnan megjelen� ig�nyeket illeti; a v�gt�rleszt�s id�szak�ban azt tapasztaltuk, hogy nagyon sokan fel�j�tott lak�sokat kerestek �s ezekb�l b�ven van v�laszt�k, hiszen az elm�lt 15 �vben nagyon sok ingatlant �j�tottak fel. Amelyeket viszont nem, azokat csak j�val alacsonyabb �ron tudja �rt�kes�teni a tulajdonos, �s ezt jellemz�en a panelekn�l l�tjuk.

P.: Budapest �s az agglomer�ci� k�z�tt mindig volt egy v�ndorl�s. Hogy �rzik, hol tart most ez a ciklikuss�g?

D.A.: Sokan szeretn�nek visszak�lt�zni, de az agglomer�ci�s piac most sokkal rosszabb �llapotban van, mint a budapesti; j�val nehezebb �rt�kes�teni ezeket az ingatlanokat. �ltal�ban az�rt akarj�k eladni a lak�sokat, h�zakat, mert t�l sokba ker�l a fenntart�suk. A sz�nd�k megvan az elad�kn�l, hogy visszak�lt�zzenek Budapestre, �m ezt megval�s�tani nagyon neh�z. Az �rk�l�nbs�gek miatt nem is biztos, hogy azt a min�s�get tudj�k el�teremteni, mint amit az agglomer�ci�ban, mind �lett�r, mind ingatlan tekintet�ben. A partnereink visszajelz�se alapj�n, �gy t�nik, egyre t�bben vannak, akik helyben k�lt�znek; azaz egyik telep�l�s�r�l a m�sikba.

K.K.: A csere nagyon ritk�n siker�l. Az agglomer�ci� most el�gg� beszorult, hiszen a k�z�poszt�ly k�lt�z�tt ki az elm�lt 10 �vben, �k pedig nem sz�vesen szenvednek el olyan vesztes�get, amit egy k�nyszerelad�s jelentene. Azonban biztos vagyok benne, hogy megint meg fog indulni a kereslet ezeken a telep�l�seken, mert ott teljesen m�s az �letmin�s�g, mint egy nagyv�rosban. Van, aki beljebb k�lt�zik a v�roshoz vagy kisebb h�zba, de nem j�n vissza a v�rosba. A kik�lt�z�snek els�sorban �letmin�s�g-v�lt�s volt az oka.

P.: Ek�zben meg kompromisszumokat kell k�tni, hiszen egyre dr�g�bb a benzin, dug�k vannak stb. zavarj�k az idillt.

K.K.: Megl�tjuk. Hiszen az agglomer�ci�s keresletbe benne vannak egyr�szt a Budapestr�l kik�lt�z�k, m�sr�szt vid�kr�l felk�lt�z�k is. A vid�ki embereknek pesti b�rh�zakban �lni nem hossz� t�v� c�ljuk. �k mindenk�ppen menn�nek vissza egy hasonl� k�rnyezetbe, mint ahonnan j�ttek. A j� min�s�g� h�zakat egy�bk�nt most is el lehet adni, Budapesthez hasonl�an, azaz agglomer�ci�ban is azokkal a csal�di h�zakkal van gond, amelyeknek nem megfelel� a min�s�ge �s m�szaki adotts�ga.

P.: �n�k szerint mikor stabiliz�l�dhat a hazai lak�spiaci helyzet?

D.A.: Tov�bbra is tartom magam ahhoz, hogy ez az �v a m�lypont. Nagyon biztat�an indult az �v; azt hitt�k, hogy janu�rban a v�gt�rleszt�s lez�rul�s�val elv�gj�k a fonalat, �s visszaes�nk a 2011-es �tlagos szintre. �m febru�r �s m�rcius is nagyon j�l alakult. Most azonban m�r l�tszik, hogy �prilis nem tartja ezt a magas szintet, es�nk vissza a 2011-es szintre. Ami a fellend�l�shez sz�ks�ges lenne, az egyr�szt a finansz�roz�s, amivel kapcsolatban az MNB azt j�solja, hogy 2013 v�g�ig nem is nagyon lesz v�ltoz�s, ink�bb nett� hitelvisszafizet� lesz a h�ztart�si szektor. Ett�l f�ggetlen�l a lak�spiacon lehet, hogy 2013-t�l lesz egy �vatos megindul�s, ami persze finansz�roz�s hi�ny�ban val�ban �vatos lehet csak.

P.: Azonban am�g nincs pozit�v elmozdul�s a jelenlegi tranzakci�s szintr�l, addig nem nagyon van, ami felfel� hajtan� az �rakat.

D.A.: 2009-ben 90 ezerre visszaesett a tranzakci�sz�m, �s az�ta is ott �ll. Az �let megy tov�bb, ha t�rik, ha szakad, az embereknek valahol lakniuk kell. A fed�lre sz�ks�ge van az embereknek b�rmilyen neh�z k�r�lm�nyek k�z�tt, ez�rt ez al� nem nagyon gondoln�m, hogy mehet a tranzakci�sz�m.

P.: De az �rakat ez m�g nem hajtja fel.

D.A.: Val�ban nem. N�veked�s akkor lesz megint, ha lesz finansz�roz�s. A gazdas�g �s a bizalom javul�sra van sz�ks�g, ami minim�lis fellend�l�st induk�lhat a tranzakci�sz�mokban �s �rakban egyar�nt.

P.: A jelek most nem t�l biztat�ak.

D.A.: Nem, �s ez most nem az a helyzet, amikor el�g lenne kis p�nzt pump�lni a lak�spiacra, �s akkor minden rendbe j�nne, mint 2001-2002-ben, amikor a kamatt�mogat�s nagyon komolyan megnyomta a tranzakci�sz�mot �s az �rakat is. Most ez nem lenne el�g. Itt van, illetve lesz a szocpol, a kamatt�mogat�s, ezek mind nagyon pozit�v hat�ssal lehetnek, de trendfordul�t minden bizonnyal nem hoznak. Minden att�l f�gg, hogy lesz-e az emberenek bizalmuk �s p�nz�k lak�st v�s�rolni, �s ez m�r nem csak azt fogja jelenteni, hogy a fej�k f�l� sz�ks�ges fedelet megszerezz�k. Szerintem stagn�l�s v�rhat� a hazai lak�spiaci �rakban, �m ha ez, m�gsem k�vetkezne be, akkor annak komoly k�ls� magyar�zata lesz.

P.: De ha nem stagn�l�s, akkor cs�kken�s v�rhat�?

K.K.: Az �rfolyamg�t is ink�bb a stagn�l�st hozza mag�val. Aki nem tudta fizetni a t�rleszt�r�szletet, annak az ingatlanja m�r a bankn�l van, vagy legal�bb is a p�nzint�zet elind�totta a folyamatot. Akik eddig fizettek, de neh�zen b�rj�k, azok az �rfolyamg�tat tudj�k ig�nybe venni, �s �k nem adj�k el az ingatlanjukat. Tavaly Pesten 20-25 ezer ingatlan cser�lt gazd�t, az �tlag�rban a mer�t�s nagys�ga is sz�m�t. Azt l�tjuk, hogy a szegment�l�d�s sokkal er�sebb, mint kor�bban. Ha a 2004-2007 k�z�tti id�szakot n�zz�k, mondjuk Zugl�ban egy utc�ban volt egy t�l-ig n�gyzetm�ter�r. Egy kev�sb� j� adotts�g� lak�s is majdnem annyit �rt, mint egy j� adotts�g�, egyszer�en az�rt, mert j�l ment a piac, volt hitel stb., mik�zben val�j�ban az ingatlan nem �rt annyit.

P.: Vagy ford�tva, ha a vev� l�tja, hogy ekkora �res�s van, akkor a j� min�s�g� lak�st is olcs�bban akarja megkapni.

K.K.: Ebb�l is ad�dnak az aj�nlati "n�zetelt�r�sek", sok esetben a vev�k olyan aj�nlatot tesznek egy-egy ingatlanra, amelyek egy�ltal�n nem tal�lkoznak az elad�k elk�pzel�seivel. Nagyon sok konfliktus van mostan�ban �raz�si k�rd�sek miatt.

P.: A piacot eln�zve a v�ls�gb�l az�rt a legnagyobb k�zvet�t�i h�l�zatok nem keveredtek ki rosszul. A nagy hal megeszi a kisebbet elv ezen a piacon igaz�n �rv�nyes�lt, hiszen a kisebb c�gek tucatjai hullottak el?

K.K.: Igen, sokan abbahagyt�k. T�bbek k�z�tt azok az �gyv�dek, �rt�kbecsl�k, akik a f� tev�kenys�g�k mellett ingatlanoznak is, �k ebben az id�szakban nem tudnak �zlethez jutni, mert a vev�k meg az elad�k biztosabbra mennek �s ink�bb a hozz�nk hasonl� ingatlank�zvet�t�kh�z fordulnak. �nmag�ban egy franchise koncepci� nem tud sikeress� v�lni, csak akkor, ha nagyon megv�lasztja - k�l�n�sen az indul�s id�szak�ban - az indul� partnereit. Ebb�l a szempontb�l nagyon szerencs�sek voltunk, hogy olyan partnereket v�lasztottunk, akiknek a nagy r�sze mind a mai napig stabilan vel�nk dolgozik. Tudtak vel�nk gondolkodni akkor, amikor 3-5 f�s ingatlanirod�kat ir�ny�tottak �s akkor is, amikor ez a sz�m megugrott 70, 80 vagy ak�r, 90 f�re.