A tét nem kicsi, hiszen miközben a kamatszint, így az új hitelek ára is, fantasztikusan alacsonyra esett, a régi adósok terhei csak igen visszafogottan csökkentek. Érdemes tehát „átárazni” a meglévõ hitelt, de csapda akad bõven.

A jelenlegi kamatszinten számos hitelt érdemes lehet(ne) kiváltani. Különösen azért, mert hiába a kamatcsökkentési sorozat, a korábbi adósok ebbõl alig vesznek észre valamit. Az életkörülmények változása is mozdulásra kényszeríthet. A KSH statisztikája szerint viszont hat hónap alatt mindössze alig több mint ezren cserélték le hitelüket (kicsit bíztató, hogy a legfrissebb statisztika még csak 2013 elsõ félévét mutatja). Az ok az lehet, hogy a legjobb piaci kamatok eléréséhez olyan komoly feltételeket szabnak a bankok, amelyeknek csak az igénylõk igen kis része tud eleget tenni. Az adósminõsítések ráadásul titkosak.

Sok közvetítõ igyekszik ügyfeleket (magának pedig jutalékot) biztosítani azzal, hogy hitelkiváltásra ösztönöz. A mellékelt táblázatban piaci kutakodásunk alapján összefoglaltuk, mikor várhat valaki – legalábbis elméletben – meglévõ hitelénél jobb feltételeket egy másik banktól. Azoknál a vállalkozásoknál, amelyek néhány, netán minden pontban a leírtnál markánsan lazább elvárásokat fogalmaz meg, eleve kezdhetünk gyanakodni. Csodák ugyanis sajnos ezen a téren sincsenek (elég talán emlékeztetni arra, hogy több büntetõeljárás is indult olyanok ellen, aki a bajban levõk hiszékenységét használták ki).

Idõközben nagyot változott a világ

Korábban, még a végtörlesztés elõtt, igen jó ajánlatokkal csábították a bankok a másutt jelzáloghitellel rendelkezõket. Jelenleg is léteznek hitelkiváltó hitelek: szabad felhasználásúak is, és célzottan lakáshitel kiváltására szolgálók is. A feltételek azonban meglehetõsen kemények. A jogszabály is elõírja a bankoknak, hogy ügyeljenek a fedezeti arányra (az ingatlan értékének hány százalékát teszi ki a hitel), és arra is, hogy az adós jövedelme mekkora hitelterhet bír el. A fõ szabály szerint az ingatlan mintegy felének erejéig nyújtanak hitelt (az egyik jegybanki jelentésben korábban megjegyezték, hogy a bankok szigorúbb korlátokat szabnak az elvárhatónál), a jövedelemnek pedig legfeljebb a harmada mehet törlesztésre.

Igen erõsen esik még a latba a korábbi fizetési fegyelem. A pozitív adóslista elindítása – mint arról korábban írtunk– nem olcsóbb kölcsönöket, sokkal inkább nehezebb hozzáférést hozott. A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) adatai felszínre hozhatják, ha valaki túladósodott. Ez akkor is lehetetlenné teheti az új hitel felvételét, ha az adós egyetlen egyszer sem csúszott meg a fizetéssel. A legjobb kondíciók eléréséhez emellett általában többszázezer forintos jövedelem vagy többmilliós megtakarítás szükséges. Sok hitelintézet kizárólag a jövedelem, mások az egész ügylet kockázatossága alapján eltérõ árazást alkalmaznak: a jobb ügyfelek kedvezõbb kamaton juthatnak hitelhez.

A hitelkiváltásnak is vannak költségei, éppúgy, mint amikor újonnan vesz fel valaki hitelt. Folyósítási jutalék vagy hitelbírálati díj, értékbecslési, közjegyzõi díj, földhivatali illeték merülhet fel. Akció keretében azonban jelenleg is sok pénzintézet nyújt kedvezményt a kezdeti díjakból, vagy biztosít olyan terméket, mely ezeket a költségeket a hitel kamatába illeszti. Így akár nulla induló díjjal is megoldható a váltás. Érdemes persze számolgatni, esetenként ugyanis még az esetleges költségek mellett is jókora összeg takarítható meg egy új, a réginél sokkal kedvezõbb feltételû kölcsönnel. Egyre több a hosszú kamatperiódusú hitel (kamatperióduson belül a kamat nem változik), ami kiszámíthatóvá teszi a törlesztést. Így tulajdonképpen a bankot „megkerülve” alakíthatja az adós hitelét az új – sokkal alacsonyabb – kamatfeltételekhez.

Azonban más szempont is akadhat. A kiváltással a régi hitelt az adós egy összegben visszafizeti, és új hitelszerzõdés jön létre. Ha az eredeti hitel lakáscélú volt, ezt követõen (még ha az új hitel kamatai és díjai meg is egyeznek a lakáshitelekével) már nem számít annak. Azok tehát, akik lakástakarék-pénztári megtakarítást, vagy utólagos szocpol elõtörlesztését akarják bevonni a konstrukcióba, – a lakáscél megszûnése miatt – ezt nem tehetik meg. (A rögzített árfolyamú végtörlesztéskor ez nem így volt.)

A lakáshitelek a legtöbb esetben több évtizedre szólnak. Pedig a család bõvül, esetleg éppen ellenkezõleg, felnõnek a gyerekek, saját otthonba költöznének. Ha elõnyösek a régi hitel kondíciói, érdemes fedezetcserét kérni a banktól. Ilyenkor általában rendezett tulajdoni viszonyokkal rendelkezõ, tehermentes ingatlant fogadnak el a bankok. Ebbõl is látszik, hogy a fedezetcsere lebonyolítása sem könnyû dolog (a lakás hitelteherrel nem adható el, az új megvételéhez pedig így legfeljebb a sokkal kisebbe költözés esetén lehet elegendõ a pénz). Megoldás lehet, egy másik, családon belül ingatlan bevonása. Költségként az új ingatlan értékbecslése, közjegyzõi és földhivatali díj, valamint banki szerzõdésmódosítási díj merülhet fel.

Az ideális adós