Ugyanakkor bankunktól is kaphatunk kedvezményt a kamatból akár a futamidõ végéig. A helyes döntés meghozatala azonban nehéznek bizonyulhat, pláne, ha a felét sem értjük annak, amit az ügyintézõ felvázol, mert nem vagyunk jártasak ezen a téren.

Azzal többnyire mindenki tisztában van, hogy a jelzáloghitel mögött ingatlan fedezet áll a bank biztosítékaként arra az esetre, ha az adós nem fizetne. Ez azt jelenti, hogy ha a kölcsönt felmondják, az ingatlan értékesítésre kerül, amelybõl a fennálló hiteltartozást kiegyenlítik. A fedezetként felajánlott ingatlan lehet akár a megvásárolandó ingatlan, akár egyéb, például szülõi ház. Jellegét tekintve a bankok elsõsorban lakóingatlanokat fogadnak el (családi ház, lakás), de felvehetõ hitel akár építési telekre, termõföldre, üzletre, de még a garázs is szóba jöhet kiegészítõ fedezetként. Az elfogadható ingatlanok körét és szerkezetét (vályog, könnyûszerkezetes, stb.) a bankok határozzák meg.

Mennyi hitelt kaphatok?

A hitel összegét egyrészt az ingatlan értéke határozza meg, amelyhez értékbecslést végeznek. A jelenlegi szabályok szerint maximum a forgalmi, azaz a piaci érték 80%-a (egyes államilag támogatott hitelcéloknál 75%-a) lehet a kölcsön összege. Emellett jövedelemvizsgálat történik, amely során megállapítják a háztartás szabad jövedelmét (a háztartás kiadásaival és az egyéb hiteltörlesztéseivel csökkentett jövedelem értendõ alatta). Mivel hosszú távú hitelrõl beszélünk, számolni kell a futamidõ alatt bekövetkezõ, esetleges negatív változásokkal is (jövedelem csökkenése), így a szabad jövedelem sem terhelhetõ teljes mértékben a törlesztõrészlettel.

Milyen kedvezményeket kaphatok a kamatból?

Mivel a jelzáloghitelek mögött ingatlan biztosíték áll, ezért kedvezõbb kamattal érhetõk el, mint a fedezet nélküli társaik (személyi kölcsön, folyószámlahitel, hitelkártya). A lakáscélú hitelek jelentõs részénél (új lakás vásárlás és építés, használt lakás vásárlás, bõvítés, korszerûsítés) hozzájuthatunk olyan hitelekhez is, amelyeknél az állam támogatást nyújt a fizetendõ kamat mértékére a jogszabályban elõírt feltételek teljesítése esetén. Ezáltal alacsonyabb a havi törlesztés, de nem a teljes futamidõ alatt. A jelenleg érvényben lévõ két támogatott hitel az Otthonteremtési kamattámogatás, amelynél a futamidõ elsõ 5 évében, valamint a Fiatalok és többgyermekesek kamattámogatása, amelynél a futamidõ elsõ 20 évében élvezhetjük az alacsonyabb törlesztõrészleteket.

Ezen túlmenõen a bankok is ajánlanak kamatkedvezményeket, amelyek már a teljes futamidõre szólnak és ezek is feltételhez kötöttek. A teljesség igénye nélkül ez lehet egy magasabb jövedelem, aktív számlahasználat (jövedelem érkeztetés, csoportos beszedés megadása, bankkártyás tranzakciók), adott biztosítás megkötése (pl. lakásbiztosítás, életbiztosítás), vagy egy meghatározott szint feletti hitelösszeg. A feltételek folyamatos teljesítését a futamidõ alatt vizsgálják, és amennyiben nem teljesülnek az elõírtak, a kamatkedvezménytõl eleshetünk, amelyet a késõbbiekben már jellemzõen nem kapunk meg újra.

Mikor változhat a törlesztõrészletem? – a kamatperiódus jelentõsége

Jelenleg csak forint alapú jelzáloghitelhez juthatunk, így az árfolyam változásától nem kell tartanunk. Ettõl függetlenül sajnos nem dõlhetünk hátra, ugyanis a kamat mértéke, ezáltal a törelsztõrészlet is kamatperiódusonként változhat. A kamatperiódus az az idõszak a futamidõn belül, amely alatt a kamat mértéke állandó. Ez az idõintervallum lehet 3, 6 hónap, de akár 1, 3, 5, vagy 10 év is. Így minél hosszabb kamatperiódust választunk, annál hosszabb ideig tervezhetünk elõre a törlesztõrészlettel. A választást azonban megnehezíti, hogy a rövidebb kamatperiódussal kínált kölcsönök mindig alacsonyabb kamattal érhetõek el, mint a hosszabbak. Így ha ma egy 3 hónapos periódusú kölcsönt veszünk fel és az elkövetkezendõ idõszakban folyamatosan emelkedésnek indulnak a kamatok, azt a bank három havonta érvényesíteni fogja, így a törlesztõrészleteink emelkedni fognak. Aki viszont egy 10 éves periódust választ, az ezt a kedvezõtlen változást kivédi. Ugyanez fordítva is igaz: ha a jövõben kamatcsökkenés következne be, az járna jól ez alatt az idõszak alatt, aki a rövidebb ciklust választotta.

Mi az, amin változtathatok a futamidõ alatt?

10-20 év alatt sok minden változhat az életünkben: elválunk, kevesebbet keresünk, megházasodunk, még többet keresünk, miközben a szülõk türelmetlenül várják, hogy a fedezetül bevont családi házról lekerüljön a jelzálog. Ezekben az esetekben is van mozgásterünk.

Módosíthatunk a futamidõn, ha hosszabbat, vagy rövidebbet szeretnénk. Ez utóbbi esetben ismételt jövedelemvizsgálatra számíthatunk. Továbbá visszafizethetjük hamarabb a hitel akár egy részét (elõtörlesztés, vagy részleges elõtörlesztés), akár teljes egészét (végtörlesztés, vagy teljes elõtörlesztés). Ezen túlmenõen változtathatunk az ingatlan fedezeten (fedezet csere, vagy több fedezet esetén azok csökkentése, azaz fedezet kiengedés, amelyek ismételt értékbecsléssel járnak), az adós, adóstárs személyén (adós kiengedés, vagy új adóstárs bevonása), amelyek szintén újabb jövedelemvizsgálatot követelnek meg.

Azonban minden esetben a bank szabályainak megfelelõen élhetünk ezekkel a lehetõségekkel. A szerzõdésmódosításoknak, visszafizetésnek természetesen költségvonzata is van, amelyektõl a bankok akció, illetve bizonyos feltételek esetében eltekinthetnek, vagy jogszabály biztosít számunkra díjmentes változtatási lehetõségeket.

A hitel felvételénél számos dolgot kell mérlegelnünk, amelyek során elveszettnek érezhetjük magunkat, amikor döntést kell hoznunk. Bármilyen kedvezõ ajánlattal is találkozunk, minden esetben tartsuk szem elõtt az alábbiakat, így elkerülhetjük a kellemetlen meglepetéseket:

• ha a jövõben kedvezõtlen változásokra számítunk a kamatok tekintetében, vagy a lehetõ leghosszabb ideig ki akarjuk védeni a törlesztõrészlet változását, hosszabb kamatperiódust válasszunk,
• a bevállalható törlesztésnél gondoljuk végig, milyen terhet jelent majd a törlesztõrészlet, ha például két fõs keresõ család esetén az egyik jövedelem akár csak átmenetileg is kiesik,
• ezekre az esetekre már a legtöbb banknál igényelhetõk olyan biztosítások, amelyek átmeneti keresõképtelenségre, baleseti rokkantságra, munkanélküliségre, vagy az adós halálára nyújtanak fedezetet; tájékozódjunk ezekrõl a lehetõségekrõl,
• tervezzünk a már elõrelátható költségekkel is, amelyek a késõbbiekben egész biztosan jelentkeznek és tovább terhelik a háztartás jövedelmét (például gyermek iskoláztatása),
• ne csak az induló költségeket vizsgáljuk a hitel felvételénél! Ezeket egyébként sok esetben akció keretében elengedik, de ne hagyjuk figyelmen kívül azt sem, hogy minél elkötelezettebbek vagyunk a választott bank iránt, annál több kedvezményt biztosítanak számunkra, amelyet a futamidõ végégi megkaphatunk.