A lak�sv�s�rl�si, �p�t�si kedvet els�sorban a hitelez�s tudja �szt�n�zni, erre igen j� p�lda mutatkozott 2003-2008 k�z�tt, amikor a foly�s�tott lak�sc�l� hitelek �s t�mogat�sok m�rt�ke t�bbnyire b�ven meghaladta a 500 milli�rd forintot �ves szinten �s ehhez tov�bbi t�mogat�sok is ad�dtak.

Az �j lak�s �p�t�si cs�cs 2003-ban volt, ekkor 187 milli�rd forintot foly�s�tottak, ellent�tben a tavalyi �vvel, amikor ugyanerre m�r csak alig 23 milli�rdot. Haszn�lt lak�s v�s�rl�s�ra 2003-ban 445, a v�ls�g el�tti utols� �vben, 2008-ban pedig 563 milli�rd forint jutott, m�g 2011-ben mind�ssze 147 milli�.

Klikk a k�pre!

T�rt�nt-e 2012-re v�ltoz�s e tekintetben, ami felp�rgethette az ingatlanpiacot?

A lakoss�gi hitelez�sben egyel�re semmik�pp. A bankad�kkal s�jtott p�nzint�zeti szektor egyel�re kiv�r �s igyekszik a vesztes�gek cs�kkent�s�re koncentr�lni. A korm�ny �ltal tavaly kidolgozott kamatt�mogatott lak�shitelek sem jelentek meg a k�n�latukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelv�r�s nem motiv�l� sz�mukra. Vagyis a kamat jelenlegi fels� korl�tja 10,5% k�r�l lenne, szemben a legolcs�bb fix kamatperi�dust k�n�l� lak�sc�l� hitelekkel, amelyek jelenleg ink�bb a 12%-ot k�zel�tik meg. A k�l�nbs�g egyel�re �thidalhatatlannak t�nik.�

Van az�rt egy apr� felhajt�er�, m�gpedig a KKV-kat seg�t� �j Sz�chenyi Kombin�lt Mikrohitel Program, amely EU-s forr�sb�l 2012-ben m�r 30 milli� forintig ig�nyelhet�, ak�r ingatlanv�s�rl�sra is. Ebb�l 10 milli� Ft vissza nem t�r�tend� t�mogat�s, a t�bbi pedig kamatt�mogatott hitel. A f�v�rost �s Pest megy�t lefed� K�z�p-Magyarorsz�g Operat�v Program ki�r�s�ban a mikrov�llalkoz�sok �ltal beny�jtott ig�nyl�sek �sszege m�r m�rciusban el�rte az eredetileg a c�lra elk�l�n�tett hatmilli�rdos �rt�ket, vid�ken pedig k�zel 19 milli�rd forint �rt�k� ig�nyl�st �rkezett be j�niusra. A keret ugyan kimer�lt, de m�jus k�zep�n megjelent egy korm�nyhat�rozat, mely szerint az operat�v programok egyes priorit�sainak hazai t�rsfinansz�roz�si keret�nek n�vel�s�r�l sz�l� jogszab�ly id�n 8,75, j�v�re pedig 3 milli�rd forinttal n�veli meg a mikro-, kis- �s k�z�pv�llalkoz�sok fejleszt�s�re ford�tott keretet. Ez az �jraind�t�st sejteti. Ha az eddig meg�llap�tott 25 milli�rd forintot a program sz�m�ra legkedvez�bb 20 milli�s �rkateg�ri�j� lak�sra k�lt�tt�k volna (ami persze nincs �gy), akkor is ez mind�ssze 1250 lak�s tranzakci�t jelentene, ami az idei eddigi 45 ezer tranzakci� alig 3%-�t teszi ki.

M�sik jelent�s felhajt� t�nyez� lehetne a vissza nem t�r�tend� �llami t�mogat�s

A szocpol n�ven ismert t�mogat�si forma a 2000-es �vek k�zep�n m�r val�s seg�ts�get jelentett �s �szt�n�zte a fiatal csal�dalap�t�kat. 2005-ben p�ld�ul k�t gyermek v�llal�sa eset�n 2,4 milli�, h�romn�l 3,8 milli� Ft volt a t�mogat�s �sszege, de ami a legfontosabb, hogy kev�sb� volt szigor� az ig�nyl�s felt�telrendszere, k�nny� volt hozz�jutni, felhaszn�lni. A jelenlegi szocpol szigor� felt�telrendszerhez van k�tve, csak �j lak�s v�s�rl�s eset�n vehet� ig�nybe �s m�rt�ke is alacsonyabb, k�t gyermek eset�n 0,8-1,3 milli�, h�rom eset�n pedig 1,2-2 milli� forint. Ami tov�bb nehez�ti a hozz�f�r�st, hogy minimum m�retkateg�ri�khoz k�tik, amely �j lak�s eset�n m�r olyan �rs�vba sodorja a v�laszt�kot, amelyhez k�pest a szocpol m�rt�ke b�ven 10% al� tud zsugorodni.�

A szocpol �gy igaz�n azoknak seg�t, akik l�nyeg�ben e n�lk�l is k�pesek lenn�nek megoldani a v�s�rl�st, nekik viszont �jabb probl�m�val kell szembes�lni�k, m�gpedig, hogy alig van �j projekt. Az id�n legfeljebb 500 �j �p�t�s� lak�st k�n�lnak a folyamatban l�v� projektek �s ezek k�z�l kev�s mondhat� "szocpol-kompatibilisnek", vagyis amely �rban �s m�retben, gyermekek sz�m�hoz igaz�tott elrendez�sben is megfelel� volna. A szocpol mindent�l f�ggetlen�l m�g el�ny�s lenne az ingatlanpiacra, ha a fent eml�tett �llami kamatt�mogat�sos forinthitel el�rhet� volna �s ugyanazon bankn�l egyszerre �llna rendelkez�sre. A jogalkot� egy�bk�nt p�rezres nagys�grend� t�mogatott csal�ddal sz�mol, �gy amennyiben a m�sodik f�l�vben mindez el�rhet�v� v�lna, �gy ism�t legfeljebb 1-2% n�veked�st eredm�nyezne ez az int�zked�s.�

Logikus lehetne demogr�fiai v�ltoz�ssal magyar�zni a piaci n�veked�st

A vev�k 50-60%-a 20 �s 40 k�z�tti fiatal, �gy amennyiben 1970-1990 k�z�tt t�rt�nt volna n�pess�gn�veked�s, �gy ez ugyan jelentkezhetne az els� lak�st vev�k k�r�ben, de nem magyar�zn� a hirtelen v�ltoz�st. Egy�bk�nt 1941-ben 177 ezer, 1970-ben m�r csak 152, 1990-ben pedig csup�n 125 ezren sz�lettek, vagyis cs�kken� a tendencia, olyannyira, hogy mostanra 90 ezer al� s�llyedt ez a sz�m.

A v�lasz egy r�sze feltehet�en m�gis ebben keresend�, de nem a demogr�fiai oldalr�l n�zve. 2009-2011 k�z�tt �vi 90 ezer ingatlan ad�s-v�tel t�rt�nt, ami azt jelenten� a KSH adatai alapj�n 2011-ben meg�llap�tott 4,38 milli� lak�s�llom�nyra vet�tve, hogy egy ingatlan 49 �vente cser�lne gazd�t. K�nny� bel�tni, hogy ez hossz� t�von tarthatatlan. A piacon teh�t olyan f�kez�er�k jelentkeztek, amelyek abnorm�lis k�pet eredm�nyeztek. A munkahelyek megtart� k�pess�ge bizonytalann� v�lt, teh�t nem lehetett hossz� t�vra tervezni. Nem volt hitelez�s, a k�szp�nzes ingatlanv�s�rl�s ar�nya egyes h�napokban el�rte a 90%-ot. Folyamatosan estek a lak�s�rak, nem volt kisz�m�that�, hogy meddig, r�ad�sul a morat�rium felold�sa �s a v�gt�rleszt�s olyan rem�nyeket keltett, hogy az �rakra ezek m�g ink�bb leszor�t� hat�ssal b�rtak.�

Hosszasan t�rgyalt�k az �j szocpol �s �llamilag t�mogatott hitelek �jb�li bevezet�s�t, amire - akiknek nem volt s�rg�s - tal�n �rdemes volt v�rni. Ezek �s sok egy�b kisebb t�nyez�k egy�ttes hat�sak�nt a sz�ks�ges minimumra lassult az ingatlanpiac �s a val�ban elker�lhetetlen �lethelyzetek tett�k ki a forgalom jelent�s r�sz�t. Mindek�zben 2009-2011 k�z�tt sz�letett k�zel 280 ezer gyermek, 70 ezren v�ltak el, feltehet�en egy r�sz�k k�z�s ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, k�zt�k sokan lak�saikat tov�bb�r�k�tve, illetve 105 ezer h�zass�gk�t�s t�rt�nt. Vagyis ugyan az ingatlanpiac �llt, de az �let - ahogy mondani szokt�k - nem �llt meg.�

Elj�tt 2012 �s k�zben kitisztult a k�p

Az �rak hossz� ideje stagn�ltak, a hitelez�s nem indult be �s j� ideig nem is lehet robban�sra sz�m�tani, az �llami t�mogat�sok letisztultak, kalkul�lhat�k �s a munkaer�piac is t�l van a nehez�n, valamivel kisz�m�that�bb. Teh�t mik�zben ingatlanv�s�rl�sra ugyan lett volna b�ven �lethelyzet vez�relte ok, de a v�rakoz�s fel�l�rta a v�gs� elhat�roz�st. Az idei �vt�l viszont semmi nem indokolja, hogy aki l�phetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok n�melyike ezt j�l al�t�masztja. Az �v elej�n �rezhet� volt a befektet�i c�l� v�s�rl�k hull�ma, ami azt jelezte, hogy a piaci szerepl�k nem sz�m�tanak tov�bbi jelent�s �res�sre. Tal�n enn�l m�g besz�desebb a nagyobb lak�sba k�lt�z�k ar�ny�nak folyamatos n�veked�se. Az idei �vben azon elad�k sz�ma, akik ebb�l az okb�l v�ltak meg ingatlanjaikt�l, megdupl�z�dott.�

Az idei els� 5 h�nap alapj�n az �sszes hazai ingatlan ad�s-v�teli tranzakci� darabsz�ma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House janu�rban k�z�lt idei becsl�se, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakci�val sz�molhatunk, egyre biztosabbnak l�tszik a c�g szerint. A tavalyi �v azonos id�szak�ban 32,4 ezer tranzakci�t m�rtek, amelyn�l az idei els� 5 h�nap 30%-kal magasabb. Ez a n�veked�s azonnal meg is mutatkozott az �rakban, hiszen az els� negyed�ves adatok alapj�n 1 sz�zal�kpontot felfel� mozdult az �rindex �s erre m�sf�l �ve nem volt p�lda, mindezt �gy, hogy a v�gt�rleszt�s elvileg lefel� nyomta volna ink�bb az �rakat.

A k�n�lati �rak n�vekedtek id�n �s ez nem az alkukedv er�s�d�s�vel magyar�zhat�. Az els�re elk�pzelt �r �s a megval�sult v�teli �r k�zti k�l�nbs�g �ltal�ban 12% k�r�l alakul, ez a v�gt�rleszt�si id�szakban (december-janu�r) felment 14%-ra, de m�jusra vissza�llt. Vagyis az a term�szetes folyamat indult be, ami a kereslet n�veked�s�vel j�r, megmozdultak az �rak is. Hogy ez mennyire lesz tart�s �s a v�rakoz�ssal ellent�tben t�rt�nik-e olyan gazdas�gi esem�ny, amely fel�l�rja az idei progn�zist, az nyilv�n kisz�m�thatatlan. Ha minden �gy marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; a tranzakci�k amik nem val�sultak meg az elm�lt 3 �vben, annak egy r�sze most megjelenik a piacon, v�lik a Duna House-n�l.