2018. december 10. Hétfő, Judit.
 
Nincs pénze, de költözne - Mit lehet ma tenni?Forrás: Ingatlantajolo.hu
Utolsó módosítás: 2010-01-28 19:30:07
Továbbra is élénk a kereslet a lakáspiacon - azonban sok vevõ számára az önerõ hiánya miatt egyelõre csak terv maradhat a lakásvásárlás. Míg korábban akár 0 forint kezdõtõkével is lehetett ingatlant vásárolni, a válság következtében átalakult banki finanszírozási gyakorlatnak köszönhetõen 20% önerõ alatt kevés az esély lakáshitelre. Mit tehet, aki költözne, de nincs pénze?

Jelentõsen visszavetette a kevés indulótõkével rendelkezõk lakásvásárlási elképzeléseit az állami támogatási rendszerek nyári felfüggesztése - sok érdeklõdõnek ugyanis éppen a szocpol kedvezmény biztosította az önerõt a hitelre történõ lakásvásárláshoz. A szakmában sokszor csak "ingyen önerõnek" hívott támogatás újraindítására a mostani helyzetben nem sok esély van, így a leendõ lakástulajdonosoknak más források után kell nézni -melyekbõl nem túl nagy a választék.

Hitelt hitellel?

A piaci tapasztalatok szerint bizonyos ügyfélkör - szakmai vélemények szerint szerencsére csak kevesen - nemes egyszerûséggel más, nem lakáshitel típusú hiteltermék igénybevételével pótolná a hiányzó beugrót. Az ötlet azonban nem túl jó. "Már a válság elõtt is elõfordult, hogy valaki az önerõt személyi hitelbõl akarta finanszírozni, alig tudtuk lebeszélni róla. Most is van érdeklõdés, bár a legtöbb esetben nem tudnak annyi jövedelmet igazolni, hogy mind a két hitelt megkapják" - mondja el tapasztalatait egy vidéki hitelközvetítéssel foglalkozó cég vezetõje.

Rövid kalkuláció
20%-os önerõt feltételezve, egy tipikus személyi hitel ajánlat esetében 1.500.000 forint értékû, euro alapú kölcsön törlesztõ részlete az elsõ 6 hónapban 5 éves futamidõre 41.000 forint. Ez az összeg egy 7.500.000 forintos ingatlan megvásárlását teszi lehetõvé, ami a fõvárosban leginkább egy gyengébb panelre, vagy egy kis alapterületû garzonlakásra elegendõ. A fennmaradó 6 millió forintra felveendõ lakáshitel 35 éves futamidõt feltételezve euro alapon kb. 50.000 forintos havi kiadást jelent, azaz egy olcsó panellakásért ebben a konstrukcióban havonta több, mint 90.000 forintot kell fizetni az elsõ 5 évben. Tovább árnyalja a képet, hogy egy ilyen értékû ingatlan még a fõvárosban is havi 50.000 forint körüli összegért bérelhetõ, ráadásul a fenti számítás egy meglehetõsen ideális ügyfél példája alapján készült, az igazolt jövedelem nagyságától függõen a bankok magasabb önerõt is megkövetelhetnek.

A kézenfekvõnek látszó lehetõség késõbb ugyanis súlyos havi kiadásokat okozhat: a személyi hitelek 28-33%-os THM-je jellemzõen három-négyszerese a klasszikus lakáshitel konstrukcióknak - vagyis már az önerõ törlesztése is megterhelõ lehet, erre jön még a lakáshitel törlesztõ részlete.

Pótingatlan, pótadós

Egyszerûsíti a helyzetet, ha rendelkezésre áll egy másik ingatlan is, ami pótfedezetként bevonható a hitelkonstrukcióba - ebben az esetben gyakorlatilag valóban nem kell tudni önerõt felmutatni - viszont cserébe két ingatlanra is rákerül a bank jelzálogjoga. Ez a megoldás a hitelezés "aranykorában" is kedvelt volt, fõleg azon hitelezõk vették igénybe, akik kevés jövedelmet tudtak igazolni, vagy havi keresetük jó része nem bankszámlára érkezett. "Általában a szülõi ház szokott ilyenkor segíteni, és a gyerek lakhatásának érdekében beáldozzák az addig tehermentes saját lakást is. A dolog mûködõképes, azonban körültekintõ tervezést igényel - instabil anyagi helyzet esetén ugyanis mind a két lakás elúszhat" - jegyzi meg forrásunk.

Elsõsorban fiatal párok kedvelt megoldása a közös hitelfelvétel - ami a jövedelmek összeadódásával magasabb hitelösszeget tesz lehetõvé. Mint ahogy azonban korábban a megelõlegezõ szocpol esetén is elõfordult, itt is felmerülnek problémák, különösen, ha a kapcsolat megromlik. "Kellemetlen helyzet tud kialakulni, ha összeomlanak a közös tervek, viszont nem tudják egymást kivásárolni - ilyenkor el kell adni a lakást (akár veszteséggel) és a maradékon kell osztozkodni. Nem a legjobb hangulatú ügyek közé tartoznak az ilyenek." - jelzi egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd.

Elõtakarékosság vagy lízing

Középtávú vásárlás tervezése esetén évi 72.000 forintos támogatás vehetõ igénybe az elõtakarékossági konstrukciók választása estén - a havi rendszeres befizetéseket az állam 30%-os, vissza nem térítendõ támogatással egészíti ki. Az elõtakarékosság elõnye, hogy nemcsak vásárlásra, hanem felújításra vagy bõvítésre is fordítható, sõt a meglévõ banki hitel is kiváltható vele, hátránya viszont, hogy az azonnali, prompt vásárlás nem valósítható meg ezzel a megoldással.

Bizonyos speciális helyzetekben megoldás lehet a hitelfelvételi problémára a lakáslízing, azonban a finanszírozó vállalatok már ennél a konstrukciónál is megkövetelik a legalább 20%-os önerõt. Ugyanakkor új ingatlan vásárlása esetén a lízingcégek ajánlata szerint kedvezõbb kamatköltség érhetõ el, nincs felsõ korhatár, és akár terhelt ingatlan is finanszírozható, sõt az ingatlan lízingátvállalással el is adható. A mostani helyzetben fõleg cégek számára elõnyös az üzlet, hiszen a lízingelt ingatlan szerepel a társaság könyveiben, a kamat ráfordításként számolható el, a tõkerész pedig amortizálható - a szükséges önerõ pedig akár kedvezõ kamatozású vállalati hitelbõl is elõteremthetõ.

Albérlet

A válság kitörése óta szinte egybehangzó elemzõi vélemények szerint jelentõsen dinamikusabbá vált az albérletek piaca, ahol az árak - a bõvülõ kínálatnak köszönhetõen - a korábbi évek szintjén maradtak. Vidéken már 30, a fõvárosban 50.0000 forinttól elfogadható lakást lehet bérelni, a szegmensben általánosnak tekinthetõ kéthavi kaucióval együtt 100.000 forintból már lehet költözni - viszont a kiadott összeg más zsebét gazdagítja, nem pedig a saját lakás törlesztésébe megy.

Az utóbbi hónapokban nem csak a klasszikus igénybevevõnek számító külföldiek és diákok jelentek meg az albérleti piacon, hanem azon lakásvásárlók csoportja is, akik nem tudják elõteremteni a szükséges önerõt, vagy a bizonytalan gazdasági kilátások miatt nem mernek hosszú távon eladósodni. A kiadó lakások utáni érdeklõdés növekedése, valamint a nehezebbé vált hitelfelvételi körülmények ismét aktuálissá teszik a nyugaton nagy hagyománnyal rendelkezõ, Magyarországon azonban gyerekcipõben járó, és csak nyomokban létezõ bérlakásépítési programok szükségességét.

Hozzászólások
Még nem érkezett hozzászólás ehhez a témához.
Hasonló hírek 
Kedvenc hírek
Ön még nem rakott semmit a kedvencek közé!