Pedig addig, amíg az ingatlanközvetítõk egymással versenyeznek, mi a magunk hasznára is fordíthatjuk az idegesítõ rendszert. Egy kis nyomozómunkával/odafigyeléssel ugyanis - tárgyalási képességeinktõl függetlenül - többmillió forintot is spórolhatunk a lakásvásárláson.

Ember legyen a talpán, aki a hazai ingatlanhirdetések között eligazodik. Talán az egyik legfurább példa az átláthatatlan kavalkádra a szaknyelv által csak "duplikációnak" nevezett jelenség. A kifejezés - megkettõzés - azonban nem is teljesen helytálló. Az ingatlanhirdetéseket böngészve ugyanis rengetegszer elõfordul, hogy egy adott ingatlan nemhogy kétszer, hanem jóval többször is megtalálható a kínálatban. A "duplikáció" kialakulásának oka egyszerû: kizárólagos szerzõdés híján annyi közvetítõ állapodik meg a tulajdonossal, amennyi csak tud. A problémák viszont éppen itt kezdõdnek.

Ahhoz, hogy szemléltessük a jelenség miben létét, az egyik legnagyobb hazai ingatlanközvetítõ portál adatbázisát hívtuk segítségül. Egy kis kutakodás után a XII. kerületi Szendrõ utcára esett a választásunk, ahol - a képek tanúsága szerint - egyetlen lakáshoz több mint 10 külön hirdetés is társul (ráadásul ez egyáltalán nem egyedi eset a hazai ingatlanhirdetési piacon, sõt!). A különbözõ feltöltéseknél pedig a legzavaróbb, hogy míg a fix paraméterek sok esetben jelentõsen eltérnek, addig az extra csatolmányok, mint például a képek meglepõ hasonlóságot mutatnak. De nézzük külön-külön az egyes paramétereket.

Alapterület

Finoman szólva is elképesztõ, de az általunk kiválasztott Szendrõ utcai ingatlannál 4 különbözõ alapterületet sikerült mérnie az ingatlanos "szakembereknek". Ráadásul az eltérés nem is kicsi: van, aki szerint 58 négyzetméteres ez a lakás, míg mások inkább 67, 70, vagy éppen 85 négyzetméterre saccoltak. Bár tisztában vagyunk vele, hogy a bruttó, illetve nettó alapterület számítás sokakat megzavar, azért egy közvetítõtõl elvárható lenne, hogy tisztában legyen az alapterület számítás rejtelmeivel. Megjegyezzük: építésjogilag (az OTÉK szerinti bruttó beépített alapterület) egy lakáshoz maximum 2, egy bruttó és egy nettó alapterület tartozik.

Kínálati ár

Amennyiben az árakat vesszük górcsõ alá, legalább annyira szerteágazó kép tárul elénk, mint az alapterületek esetében. A vizsgált ingatlanhoz tartozó hirdetések esetében összesen 4 féle kínálati árral találkoztunk; sorrendben: 25, 29, 29,9, és 31 millió forintért kínálják megvételre a Szendrõ utcai ingatlant. Az eltérõ ár azonban önmagában még nem lenne meglepõ (feltételezve azt, hogy a különbözõ kínálati árakhoz nem az árképzési módszerek eltérõ használata vezetett), hiszen ahány közvetítõ, annyi értékesítési stratégia. A meglepõ viszont az, hogy egy hálózat különbözõ irodái sem egyeztetik az értékesítési stratégiájukat. Vevõi oldalról vizsgálva a dolgot az árrés az alku mértékét is jelölheti. Így érdemes lehet a legelõnyösebb ajánlatot kiválasztani - fõként, ha nem bízunk tárgyalási képességeinkben -, hiszen itt az alkudozást a piaci verseny szellemében már elvégezte helyettünk a közvetítõ. Ez az apró trükk több millió forintot is jelenthet - jelen ingatlan esetében a legolcsóbb és a legdrágább kínálati ár között 6 millió forint van.

Négyzetméterár

Nem nehéz kitalálni: az eltérõ alapterületek és a megannyi kínálati ár kombinációja miatt a fajlagos kínálati ár (négyzetméterár) is széles skálán mozog. Az Otthontérkép statisztikái szerint a XII. kerületi Szendrõ utca istenhegyi részén 358 ezer forint a fajlagos értékesítési ár, míg az utca orbánhegyi szakaszán már 363 ezer forintos fajlagos áron találnak gazdára az ingatlanok. Ehhez képest az általunk vizsgált lakás 351 ezer és 534 ezer forint között mozgó fajlagos árai többnyire jóval túllépik az adott terület átlagárait.

Fotók

Egészen megdöbbentõ, de hiába tartozik több mint 10 hirdetés is ugyanahhoz az ingatlanhoz, a csatolt képek gyakorta ugyanazok. Ez rosszabb esetben azt jelenti, hogy a közvetítõk egymástól szedik a képeket. Ugyanazon hálózat más és más partner irodájánál ez talán érthetõ lenne (a különbözõ értékesítési stratégia és a versenyhelyzet - a különbözõ franchise partnerek versenyeznek egymással - miatt azonban mégis problémás), egymástól független közvetítõknél viszont minimum aggályos. Sokkal valószínûbb azonban, hogy a közvetítõk a tulajtól kérnek képeket az ingatlanról. Lényeg a lényeg, így fordulhat elõ az, hogy jellemzõen nagyon gagyi, semmitmondó, kicsit sem vevõcsalogató képektõl hemzsegnek a hazai ingatlanhirdetések. Pedig egy jó fotó aranyat ér.

Egyebek

A legfontosabb paramétereken túl is vannak még érdekességek a hirdetésekben. Ilyen például, hogy bár a legtöbben földszinti ingatlanként jelölték meg, mégis van, aki szerint a XII. kerületi lakás a félemeleten található. Így egyébként azon sem lepõdtünk meg, hogy az épület szintjeiben sincs egyetértés: egyesek kettõt, míg mások 3 emeletet számoltak. Mindezek fényében kész csoda, hogy a fûtés típusában következetesek voltak a közvetítõk: aki megjelölte, az "gáz (cirko)" típust választott. Végezetül pedig érdemes egy pillantást vetni az ingatlant ajánló/bemutató szöveges részre is. Sok esetben itt is nagy a hasonlóság (akárcsak a képek esetében teljes egyezés itt is csak azonos hálózatok más-más irodáinál fordul elõ).