Elsõ ránézésre soha nem volt jobb befektetés ingatlant venni, mint most:
a lakásárak szárnyalnak, a jobb budapesti helyeken akár tízmilliós hasznot is lehetett csinálni egy garzonon az utóbbi pár évben;
de a lakáskiadással is 6-8 százalékos éves hozamot lehet hozni, airbnb-ztetéssel még ennél is többet;
miközben az alacsony kamatkörnyezet miatt egy forintalapú lakáshitel ma már olcsóbb, mint annak idején egy svájcifrank-hitel volt, és még törlesztõrészlet-fixálással sem sokkal drágább.

Ebbõl adódik, hogy a hülyének is megéri a dolog, hiszen ha nagyobb rajta a hozam, mint az utána fizetendõ kamat, akkor igazából akármennyi hitelt fel lehet venni egy lakásvásárlásra, mert az ingatlan gyakorlatilag kifizeti önmagát.

Valószínûleg erre már elég sokan rájöttek Magyarországon, hiszen tavaly éves alapon 50 százalékkal nõtt a felvett lakáscélú kölcsönök értéke, idén pedig az év elsõ hat hónapjában további 56 százalékkal, ami észbontó ütemû bõvülés. A várakozások szerint 2016-ban elérheti az 500 milliárd forintot a lakáscélú hitelkibocsátás, amire legutóbb a válság elõtt, 2008-ban volt példa (ha nem számoljuk a 2012-es kedvezményes végtörlesztés során átváltott hiteleket, amelyek új kibocsátásnak minõsültek).

Fotó: Jászai Csaba

Az áremelkedés üteme tavaly rekordokat döntött, és idén is folytatódott, még ha egyes szegmensekben lanyhábban is az elõzõ évinél. Az lakáspiaci tranzakciók száma és értéke is növekszik, nominális értéken már majdnem elérte a 2008-as szintet, Budapesten meg is haladta. Tehát kereslet az van, miközben a kínálati oldalon még nem látszik érdemi bõvülés, más szóval relatíve kevés új lakást adtak át az utóbbi években.

Ugyanakkor a robbanásszerû növekedés nyilvánvalóan nem tarthat örökké, és bár egyelõre nem tûnik lufinak a lakáspiac, van két elég jelentõs kockázati tényezõ, amelyekrõl nem szabad elfeledkezni, mert hosszabb távon elég nagy potenciális pofonokat rejtenek.
Nem lesz örökké ennyi a kamat, az árak pedig csak addig tudnak nõni, ameddig a magyar életszínvonal,

ez utóbbival kapcsolatban azonban hosszú távon elég súlyosak a kérdõjelek.
Meddig mehet a törlesztõ?

Ahogy a svájcifrank-hitelek esetében az árfolyamváltozás, úgy a forinthitelek kapcsán a kamatemelés a legsúlyosabb kockázat. Ma a jegybanki alapkamat rekord alacsony, kevesebb mint egy százalék.

Mióta világ a világ, nem volt példa még arra, hogy szinte ingyen lehessen pénzt kölcsönözni, és valószínû, hogy nem is fog örökre így maradni a helyzet. Márpedig egy néhány százalékpontos kamatemelés jelentõsen megdrágíthatja a hitelt.



Ha ma fel akarunk venni egy 10 milliós lakásvásárlási hitelt 20 éves idõtartamra, akkor megfelelõ kereset (jellemzõen 250-300 ezer nettó) felett már simán találunk 3-4 százalék közötti teljes hitelmutatóval rendelkezõ ajánlatokat. Az átlag ennél valamivel magasabb, a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint az átlagos magyar lakáshitelt most 5,69 százalékos THM-mel folyósítják. Ez utóbbival számolva a kölcsönünkre havi 69 866 forintos havi törlesztõt kellene fizetnünk, ami a bérleti díjak fényében elég baráti.
Hogy számolják a kamatot?

A lakáshitelek éves kamatát jellemzõen a budapesti bankközi kamathoz, a buborhoz kötik, amely nagyjából követi (vagy elõrejelzi) az alapkamatot.

Tehát a kettõ között nincs érdemi különbség, az MNB kamatemelése azonnal meglátszik a bankközi kamaton, így pedig idõvel a hiteltörlesztõn is.

Ha viszont az MNB vissza kellene hogy térjen a 6 százalékos kamatszintre – ami a 2012 elõtti állapotokhoz képest még mindig elég alacsony lenne –, az rendesen megnövelné a törlesztõt. A jegybanki adatok alapján az átlagos kamatfelár 3 százalék, az átlagos banki költség további 2 százalék volt az utóbbi másfél évtizedben, így a lakáshitel jellemzõen 5 százalékkal drágább az alapkamatnál. Tehát 6 százalékos kamat mellett 11 százalékra nõne a THM, ami a fenti konstrukció esetében már 100 ezer forint fölötti törlesztõt jelentene.

Persze az alapkamat egyhamar nem fog 5 százalékkal megugrani, hiszen inflációs veszély egyáltalán nincs, sõt inkább deflációs van. Ráadásul több tényezõ is az irányba mutat, hogy egy ideig nem változik a helyzet.
Az olajár világpiaci mélyrepülése az infláció ellenében hat.
Ahogy általában véve a lassú európai (bér)növekedés és a kereslet gyengesége is.
Nem is beszélve arról, hogy technológiai fejlõdés lenyomja a fogyasztói cikkek árát.
Kína pedig a világ legnagyobb exportõreként a jüan folyamatos leértékelésével globálisan terjeszti a deflációt.
És egyes vélemények szerint a társadalom elöregedése is gátat szab az áremelkedésnek.
Van fix, drágábban

Manapság egyre népszerûbbek a 10 vagy 15, sõt esetenként akár 20 évre rögzített fix kamattal kínált lakáshitelek, amelyekkel részben vagy egészében ki lehet küszöbölni a kockázatot. Ugyanakkor ezek jóval drágábbak is, a 10 évre rögzített hitelek már 7-8 százalék körül mozognak, ami havi szinten 10-20 százalékkal magasabb törlesztõt jelent.

Másrészt a felárat abból a szempontból nem feltétlenül érdemes megfizetni, hogy a következõ néhány évben nagy valószínûséggel marad az alacsony kamatkörnyezet. A kockázat tehát a hitelperiódus vége felé erõsödik, míg a fixálás az elején jelentkezõ (alacsony) kockázatot küszöböli ki.

Magyarul ha felveszünk egy 20 éves hitelt, és ebbõl az elsõ 10 évet fixáljuk, de 5-6 évig maradnak az alacsony kamatok, 10 év múlva viszont még az eleve drágább fixhez képest is megugrik a kamat, akkor rosszabbul is járhatunk, mintha eleve nem fixáltuk volna.

Fotó: Czeglédi Zsolt

Rövid idõn belül tehát nem várható inflációs sokk és emiatt kamatemelés sem, azonban a lakáshiteleket jellemzõen nem néhány éves távlatban veszik fel az emberek. A fenti konstrukcióval számolva 2021 végére, azaz öt és fél év után még mindig marad 8,2 milliónyi tartozásunk a bank felé. Ha ekkor kezdene el felkúszni a kamat 6 százalékig, akkor is nagyjából 95 ezer forintra nõne a törlesztõ, ami 36 százalékos tehernövekedést jelent.

Ez persze jóval kevesebb, mint a svájci frank elszállásakor tapasztalt 70 százalékos törlesztõrészlet-emelkedés, és egyáltalán nem a kigazdálkodhatatlan kategória, fõleg ha addig a bérek is nõnek. A lakást viszont eléggé megdrágítaná a dolog.

Ez a mai hitelezési ütem mellett még nem tûnik súlyos rendszerszintû kockázatnak, ugyanakkor például a dánoknál, ahol szintén most érte el a lakáspiac a válság elõtti csúcsot, már kongatják a vészharangot, és a piac elszabadulásával riogatnak az alacsony (ott konkrétan negatív) kamatkörnyezet miatt. Ha tovább erõsödik a hitelezés, akkor ez hamarosan Magyarországon is igaz lehet.
Meddig mehetnek az árak?

A másik potenciális kockázat a lakáspiac általános jövõbeli teljesítménye, azaz hogy mennyivel fog többet (vagy kevesebbet) érni az ingatlan mondjuk tíz év múlva. Mint az ebbõl a cikkbõl is elég jól kiderül, a lakásárak elég nagy korrelációt mutatnak az alapvetõ makrogazdasági mutatókkal, tehát ha jól megy a gazdaság, jól megy a lakáspiac, és vice versa.

Ez persze valahol magától értetõdõ, ahogy az is, hogy aki lakásba fektet, az közvetetten a magyar gazdaság teljesítményére is fogad. A probléma csak az, hogy ez utóbbi elképesztõen sérülékeny, és nagyon nagy mértékben függ az európai uniós transzferektõl. Amikor például idén év elején az elõzõ támogatási ciklus lezárása miatt nem jöttek uniós támogatások, gyakorlatilag beszakadt a növekedés, és beülhettünk Görögország mellé a szégyenpadra.
A hanyatló nyugat minket is magával ránt (ha hanyatlik)

Orbán Viktor sokat hangoztatja, hogy a nyugat gazdaságilag hanyatlik, bezzeg mi magyarok és kelet-európaiak növekszünk.

Ez egyrészt azért nem teljesen igaz, másrészt az a baj, hogy ha tényleg így van, és hanyatlik a nyugat, az nekünk is nagyon rossz lesz, hiszen Magyarország a világ egyik leginkább exportfüggõ gazdasága, és a kivitelünk 81,7 százaléka az EU-ba irányul, másfelõl az itt lévõ befektetések döntõ többsége az uniós államokból származik.

Azaz ha hanyatlik a nyugat, nem fogunk tudni nekik árukat eladni, ami miatt mi is hanyatlani fogunk. Tehát hosszabb távon még Orbán Viktor is pesszimista a magyar gazdaság kilátásait illetõen, hacsak nem arra számít, hogy majd a magyar fogyasztók fogják százezer számra vásárolni a gyõri Audit és a kecskeméti Mercedest.

Márpedig 2020 után alapjaiban változik meg az EU támogatási politikája, ami a gyakorlatban annyit jelent számunkra, hogy sokkal kevesebb pénz fog jönni Brüsszelbõl. Amibõl egyenesen következik, hogy ha addig nem sikerül jelentõsen felfejleszteni a gazdaság fundamentumait, akkor be fog szakadni a növekedés. Márpedig a jelenlegi folyamatok alapján nem igazán látszik, hogy hogyan történhetne meg négy éven belül egy komolyabb növekedési fordulat. Ebbõl pedig az következik, hogy a lakáspiac is megzuhanhat, hiszen növekedés nélkül a fizetõképes kereslet is elapad.

Azzal is számolni kell, hogy a lakáspiac sajátosságaiból adódóan eleve ciklikus, más szóval mindig lesz fent és lent, a megtérülés pedig elsõsorban attól függ, hogy az ember mikor száll be és mikor száll ki. Az elõzõ pozitív ciklus nagyjából 2002 és 2008 között folyt le, és bár ebbõl önmagában nem lehet következtetéseket levonni a jövõre vonatkozóan, azért a makrogazdasági kilátásokkal együtt már nem lenne meglepõ, ha a 2020-as években újra egy negatív ciklus jönne.

Fotó: Mohai Balázs
Még nem látszik a lufi

Lakáspiaci elemzõk szerint azonban még messze nem tartunk itt. Viszont az is biztos, hogy hosszabb távon lassulni fog az utóbbi idõben tapasztalt áremelkedési ütem. Horváth Áron, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont vezetõje szerint a mostani boomnak több egyszeri tényezõ adott lökést:
Az alternatív befektetések hozamainak csökkenésével a jóval kecsegtetõbbé vált a nagyobb hozamot ígérõ ingatlanbefektetés, a pénzügyi befektetésekbõl sok pénz átáramlott a lakáspiacra.
A brókerbotrányok tovább fokozták ezt a folyamatot, mivel elbizonytalanították az embereket a pénzügyi befektetések megbízhatóságával kapcsolatban, és az ingatlan mint hagyományosan biztosnak tartott befektetés felé terelték õket.
Erre rátett egy lapáttal az Airbnb-jelenség, azaz a rövidtávú szálláskiadás budapesti felfutása, amely tovább növelte a várható hozamot.
Emellett pedig a kamatok megindultak lefelé, tehát megfizethetõbbé vált az ingatlanbefektetés.

Ugyanakkor az már most látszik, hogy az áremelkedés lassul, az egyszeri hatások kifutásával kezd lecsillapodni a piac. Ami eleve nem szaladt még el: az OTP és az FHB Bank lakásárindexeibõl is az látszik, hogy az országos átlag még csak most érte el a 2008-as szintet, az inflációval korrigálva pedig még mindig alatta vagyunk a válság elõtti áraknak.

Az utóbbi évek áremelkedése pedig elsõsorban Budapest belsõ kerületeit és a megyeszékhelyeket, illetve fõleg a nyugat-magyarországi nagyvárosokat érintette. A kisebb településeken és Kelet-Magyarországon nem kifejezetten pörög a lakóingatlanok piaca, bár nagy átlagban a községekben is érzékelhetõ áremelkedés.

Grafika: OTP Jelzálogbank Értéktérkép

A hitelezés pedig hiába növekszik, a lakosság lakáshitel-állomány valójában alig emelkedik, mivel a többség még mindig korábbi kölcsöneit próbálja leépíteni. Mindazonáltal a trendek az eladósodás erõsödésének irányába mutatnak: ha csak kevéssel is, de idén júniusban már több hitelt vettek fel lakásra itthon, mint amennyit törlesztettek. Ilyenre 2010 óta csak a végtörlesztés kapcsán volt példa.

Ditróy Gergely, az Otthonterkep.hu szakértõje szerint viszont nem kell tartani a mostani folyamatoktól, mert a mai ingatlanhitelezés “a lehetõségekhez mérten kockázatmentesnek mondható”, a hitelfelvétel feltételrendszere, a hitelbírálat sokkal szigorúbb, mint a válság elõtt volt. Jellemzõen jó fizetéssel rendelkezõ középosztálybeliek kapnak hitelt jó helyen fekvõ, jó minõségû ingatlanok megvásárlására, tehát a rendszerszintû kockázatok jóval alacsonyabbak.


Nem is drága?

Ugyanakkor sok jel utal arra is, hogy nem teljesen egészséges, ami a piacon folyik. Egyrészt az áremelkedés üteme jóval erõsebb, mint a válság elõtti svájcifrank-hiteles korszakban bármikor volt. A Duna House felmérésébõl pedig az is kiderül, hogy Budapesten a lakásvásárlások 42 százaléka befektetési célú, de vidéken is minden ötödik lakóingatlant befektetõ vásárol meg.

Ennek az oka, hogy az árak 2013-2014-es mélypontjától kezdve sokan jelentek meg befektetõként a nagyobb városok, elsõsorban Budapest lakáspiacán, ami az alacsony tranzakciószámoknak köszönhetõen azt eredményezte, hogy komoly (40-60%-os) részesedést mutattak a piacon.

Ditróy Gergely szerint elsõsorban nem a befektetõk száma kiugróan magas, hanem inkább arról van szó, hogy az elmúlt években az elhalasztott élethelyzet változások miatti vásárlások (elsõ lakásvásárlók, költözõk) száma volt jóval alacsonyabb. Egy egészséges lakáspiacon ez a két csoport a kereslet legalább 70 százalékát kellene hogy kitegye, de itthon láthatóan lassan tér vissza vásárlókedvük, bár idén már vannak komoly pozitív jelek.

Grafika: KSH

A nagyvárosi lakásárak elszállásában az is szerepet játszott, hogy a válság óta nagyon kevés új lakóingatlan épült. Az utóbbi idõben azonban e téren is kezd változás beállni, a kiadott építési engedélyek száma nõ, bár a válság elõtti számoknak így is csak töredéke. Tavaly például Magyarországon volt az egyik legalacsonyabb az átadott lakóingatlanok száma az EU-n belül, tehát van honnan növekedni.

Mindazonáltal ha kitartó marad a növekedés, az hosszabb távon lenyomhatja a használt lakások árát: 2016 elsõ fél évében már 11 százalékkal több új lakást adtak át, mint egy évvel korábban, a kiadott építési engedélyek száma pedig megduplázódott. Azaz lassan az ingatlanfejlesztõk is ébredeznek, és néhány év múlva már elég jelentõs növekedés lehet az új építésû ingatlanok piacán.

Érdekes adat viszont, hogy Magyarországon és Budapesten nemzetközi összehasonlításban elvileg még mindig elég olcsók az ingatlanok. Amint a Portfolio cikkébõl kiderül, ez még akkor is így van, ha az átlagkeresethez viszonyítunk.

Grafika: Portfolio.hu

Persze az ilyen összehasonlítások annyiban kicsit félrevezetõek, hogy kevés olyan vízfej van a világon, mint Budapest, a térségben egyedül Ausztriára igaz, hogy a lakosság 20 százaléka a fõvárosban él, a többi helyen jellemzõen 10 százalék alatti ez az arány. Budapesten viszont nagyjából ennyien laknak csak a belsõbb és a budai kerületekben, ami azt jelenti, hogy itt elvileg jóval tágabb vagyoni rétegek között oszlik meg a kereslet, ergo átlagban kevesebbet is tudnak megfizetni a lakáskeresõk.

Ennél vegyesebb képet tár elénk a Deloitte tanácsadó cég napokban kiadott elemzése, amely azt vizsgálta, hogy egyes európai országokban mennyire elérhetõ az átlagkeresetbõl egy 70 négyzetméteres átlagos lakás. Ebbõl az jött ki, hogy nálunk nagyjából 8 évnyi jövedelembõl lehet normális lakóingatlant venni, míg mondjuk a lengyeleknek és cseheknek valamivel kevesebbet, de például a briteknek és a franciáknak sokkal többet kell dolgozniuk ezért. Magyarország ezzel nagyjából az európai középmezõnyben van, a legkönnyebben Németországban és Belgiumban lehet lakáshoz jutni az átlagfizetésbõl.

Grafika: Deloitte

Hosszabb távon a magyarországi áremelkedés ellenében hatnak a demográfiai változások is, ahogy fogy, öregszik és elvándorol a magyar, úgy nyilván csökkenni fog a lakások iránti kereslet. Bár a demográfiai katasztrófa elmélyülésééig még jó pár évtized eltelik majd, vélhetõen a hatások inkább elõbb, mint utóbb fognak mutatkozni.

Az viszont jó hír viszont a lakásbefektetõknek, hogy az összes kockázat nem jöhet egyszerre: ha a gazdaság nem növekszik, vélhetõen nem emel majd kamatot a jegybank, ha pedig elkezdünk istenigazából öregedni, akkor a japán példa alapján nagyjából a végtelenségig tarthat az alacsony kamatok idõszaka. Az általunk megkérdezett szakértõk pedig azt mondták, amíg a gazdaság "1-2 százalékon elketyeg", addig nem lesz komoly baj a piacon.