2024. április 26. Péntek, Ervin.
Bár a várakozások inkább már optimista elõjelûek, a piacot egyelõre bénító kereslet-kínálati feszültség oldódását idénre még nem várják az OTP Jelzálogbank szakemberei. A forgalom és az árak pozitív elmozdulása jövõre indulhat meg. A lakóingatlan-piacot 2011-ben stagnálás jellemezte: a forgalom változatlan szinten maradt, míg a nominális átlagár szûk 2%-kal volt alacsonyabb a 2010-es értéknél, derül ki az OTP Jelzálogbank friss lakóingatlanokra vonatkozó értéktérképébõl. Az ország térségeiben eltérõ változások azonban nem minden települést érintettek, mivel az ország közel egyharmadában nem is volt lakáspiaci tranzakció.
Stagnáló 2011-es forgalom
Budapesten összességében 2%-kal csökkent tavaly a tranzakciószám. Kerületi szinten vizsgálva, 8-ban nõtt a forgalom (20% felett az V., II. és I. kerületben), 15-ben pedig csökkent (20%-ot meghaladóan a XXI. és a VII. kerületben). Irányítószám-körzetenként vizsgálva (térképen), 69-ben nõtt, 85-ben csökkent, míg hat esetben szinten maradt a forgalom. A piaci mûködés kettõsségét jól példázza a tradicionális pesti belváros és Csepel. Míg az V. kerületben egyöntetûen növekvõ forgalom nagyrészt áremelkedéssel párosul, addig a XXI. kerületben jelentõs ár- és forgalomcsökkenés ment végbe.
Élénk nagyvárosi és belvárosi piac A Nemzeti Adó- és Vámhivatal törvényi elõírásoknak megfelelõen szûrt adatbázisa alapján,141 kistérségben nem éri el az 1%-ot a forgási sebesség(azaz a lakásállományhoz viszonyított tranzakciószám). A 32, 1% feletti forgási sebességûbõl 23 dunántúli és Pest megyei. A nyugat-keleti forgalmi lejtõ tehát tisztán kirajzolódik. A tíz relatív legkisebb forgalmú (0,3% alatti) kistérségbõl 3-3 Heves és Borsod-Abaúj-Zemplén megyei, a tíz legélénkebb forgalmúból (1,8% felett) pedig három Gyõr-Moson-Sopron megyében található. Emellett a megyeszékhelyeket magukba foglaló kistérségek is szépen elkülönülnek környezetüktõl, átlagnál élénkebb forgalmukkal. Budapesten a két véglet a XXIII. kerület 0,7%-os forgási sebességgel, illetve a XIII. kerület, ahol a lakásállomány 3,3%-a cserélt tulajdonost tavaly. Leegyszerûsítve csekély forgalmú Pest peremi részek és a még válságban is aktívabb lakáspiacú belvárosi kerületek kettõsségérõl beszélhetünk. Árváltozás: nincsen regionális szabályszerûség 2011-ben, országosan 2%-kal csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára. Hat megyében (Tolna, Somogy, Gyõr-Moson-Sopron, Bács-Kiskun, Szabolcs-Szatmár-Bereg és Zala) volt pozitív irányú elmozdulás 2010-hez képest. Érdekes, hogy a legnagyobb arányú, 8-9% közötti árcsökkenés a három közép-dunántúli megyében (Fejér, Veszprém és Komárom-Esztergom) mutatható ki. Ennek oka elsõsorban az ipari üzemek leépítése, valamint az alapvetõen az országos átlagnál magasabb árszintek válság utáni jelentõsebb visszaesése, véli Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezetõ elemzõje. Érdekesség, hogy az árváltozási sorrend mindkét végének (legnagyobb áremelkedés és legnagyobb áresés) tízes toplistáján 8-8 dunántúli és Pest megyei kistérség szerepel.
Budapesten az országosnál valamivel enyhébb volt az éves árváltozás mértéke tavaly.Árnövekedést öt kerületben (III., V., VI., IX. és XXIII.) regisztráltak. 5%-nál jelentõsebb árcsökkenés három dél-pesti kerület (XVIII., XIX. és XXI.) mellett a XII.-ben ment végbe. 19 irányítószám-körzetben esett vissza 10%-ot meghaladóan az átlagos tranzakciós ár; ebbõl csak hat budai oldali, három viszont XVIII. kerületi. Ugyanakkor a 23, 5% feletti áremelkedéssel jellemezhetõ körzetbõl is csak négy van budai kerületben, 3-3 viszont a már említett XXIII. és a XV. kerületben. Csakúgy, mint országosan, a fõvárosban sem alkalmazható tehát a kelet-nyugat, illetve Buda-Pest piaci kettõsséget leíró sztereotípia.
Átlagár: Borsodtól a Balatonig, Csepeltõl a budai Várig A megyék fajlagos árban mért rangsorát Somogy vezeti 202 ezer Ft/nm átlaggal. Ettõl Pest megye tízezer forinttal marad el, majd Gyõr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar egyaránt 166 ezer Ft/nm-rel következik. A 100 ezres négyzetméterárat egyedül Nógrád megye nem éri el; 120 ezer alatt pedig Borsod-Abaúj-Zemplén, Békés és Jász-Nagykun-Szolnok megyék szerepelnek. Kistérségi szinten a legdrágább területeket továbbra is a Balatonnál és a budapesti agglomerációban kell keresni: a 173-ból tíz kistérség átlagos fajlagos ára haladta meg tavaly a 200 ezer Ft/nm-t, ebbõl öt Pest megyei, öt pedig Balaton környéki. Közel 300 ezer forintos átlagértékkel a fonyódi és a siófoki kistérség Budapestet is megelõzi. 27 kistérség fajlagos átlagára nem éri el a 80 ezer forintot. Az országos szintre vetített 151 ezer Ft/nm-es vidéki átlagot legjobban a balatonalmádi kistérség közelíti meg. Budapesten, fajlagos árat vizsgálva, 374 ezer forinttal még mindig a II. kerület a legdrágább, melyet a XII. és az I. kerületet 2010-hez képest megelõzve az V. kerület követ (351 ezer). Ingatlant a legolcsóbban a XXI. kerületben, Csepelen vehetünk; itt 161 ezer forint volt a tavalyi fajlagos átlagár. Ezt a XV. (172 ezer), majd a XVII. kerület (185 ezer) követi. A legolcsóbb irányítószám-körzet a 1211-es (Csepel-Ófalu és Gyártelep) 146 ezer Ft/m2-rel, míg a legdrágább továbbra is a 1014-es (budai Vár) 681 ezerrel. A pesti oldal legdrágább körzete a 7. a fõvárosi toplistán (1051-es, Lipótváros, 387 ezer Ft/m2), míg a legolcsóbb budai hátulról a 11. (1039-es, Békásmegyer, 166 ezer Ft/m2). A budapesti 257 ezres átlagárhoz legközelebb a 1064-es irányítószám-körzet áll. Várakozások - Pozitív elõjelû stagnálás Jelenleg több pólusú kereslet-kínálati feszültség érezhetõ a lakáspiacon. Az egészséges megújulást szolgáló többlet tranzakció bázisa keresleti oldalon az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó - a válság idõszakát megelõzõ túlfûtöttségtõl mentes évek átlagos forgalmi statisztikáját alapul véve napjainkra hozzávetõleg 150 ezres - vételi szándék lehet, vélik az OTP szakértõi. Kínálati oldalon viszont e mellett plusz tényezõként megjelenhet az az igen jelentõs volumenû látens piac is, melyet az adósságszolgálatuk teljesítésével nehezen megküzdõ, vagy több mint 90 nap hátralékkal bíró tulajdonosok adnak. E mennyiséget - rövid idõn belüli piacra lépése esetén - csak megfelelõ piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni. Egyelõre, idénre azonban a lakáspiaci forgalom további stagnálása várható, 2013-ban viszont már élénkülésre lehet számítani, mondta Gyuris Dániel az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója. Az alacsony lakáskeresletet továbbra is az erõsödõ fiskális szigor, valamint a válság elõttihez képest szûk és drága hitelkínálat határozza meg, ugyanakkor a piaci várakozások már javulást mutatnak. Optimizmusra az utóbbi hónapok látványosan élénkülõ befektetési célú vásárlásai, az adósmentõ programok piaci bizalmatlanságot enyhítõ hatása, illetve a szocpol és a kamattámogatott hitel újra bevezetése adhatnak okot. Az OTP elemzõinek véleménye szerint, ezek rövidtávon a végtörlesztési idõszakban visszaesett piac visszakorrigálását segítik elõ, s így az idei év egészére vonatkozóan az árak nominális értelemben vett stagnálását valószínûsítik. |
Hasonló hírek
 Kedvenc hírekÖn még nem rakott semmit a kedvencek közé! |
