2018. október 18. Csütörtök, Lukács.
 
A lakásvásárlás buktatói: új vagy inkább használt?Forrás: ingatlantajolo.hu
Utolsó módosítás: 2012-07-02 09:49:47
  Az elmúlt évtized hatalmas befolyással volt a hazai lakásállományra és a lakást vásárlókra egyaránt. Tízezrével épültek az új házak és lakások országszerte, és újultak meg mûszakilag és esztétikailag elavult lakótereink. Mindeközben kialakult egy jól szervezett üzletág, az ingatlanközvetítõké. A közvetítõk megjelenésérõl, a jelen és a jövõ kihívásairól, a vevõk igényeinek és elvárásainak fejlõdésérõl, az új építésû projektekben lévõ lakások értékállóságáról, és a lakáspiacon várható trendekrõl Kühne Katával, az Otthon Centrum ügyvezetõ igazgatójával, és Déry Attilával, az Otthon Centrum vezetõ elemzõjével beszélgettünk.  

Portfolio.hu: Induljunk a hõsidõktõl. Talán sokan vagyunk, akik nem is emlékszünk pontosan azokra az idõkre, amikor még nem léteztek a nagy franchise hálózatok. Hogyan alakult ki az ingatlanközvetítõi piac Magyarországon?

Kühne Kata: A mi cégünk, az Otthon Centrum, 2000 környékén új építésû ingatlanokkal volt elsõsorban jelen a piacon, akkor még Új Ingatlan Centrum néven. Viszonylag sok közvetítõ mûködött abban az idõben is, de tõlünk eltérõen a többségük nem hálózatban mûködött, hanem kisebb, egyéni ingatlanirodaként. Akkoriban nagyságrendekkel alacsonyabb volt az értékesített ingatlanoknál az ingatlanközvetítõk aránya, mint manapság, mert bár volt hozzáadott értéke a tapasztalt közvetítõknek, de azokban az években még nagyon jól lehetett értékesíteni egy lakást akár a nyomtatott sajtóban, Expresszben feladott hirdetés révén. Ettõl függetlenül, tulajdonképpen 2000 környékén indult el az, amit ma ingatlanközvetítõi piacnak hívunk. A legtöbben a saját nevükkel fémjelzett vállalkozásban tevékenykedtek, néhány esetben pedig kisebb irodák összefogtak. Amikor az új építésû boom beindult, akkor lehetett látni, hogy olyan szinten pörgött fel a vásárlási kedv, mint amikor anno elõször vettek az emberek új autót. A legtöbben egyszerûen csak érezni akarták, hogy milyen egy új lakásba beköltözni, anélkül, hogy pontosan tudták volna mire is vállalkoznak. Annak idején még nem voltak olyan referenciái az új építésû ingatlanoknak, ami ma már rendelkezésre áll. Hirtelen olyan mennyiségû tranzakció jött a kisebb-nagyobb új építésû lakóparkokon keresztül, fõleg a budapesti ingatlanpiacra, hogy tulajdonképpen egy dugó keletkezett a használtlakás-értékesítésben. Az új lakásba költözni vágyók egyszerûen nem tudták olyan gyorsan értékesíteni régi lakásaikat, mint ahogy szerették volna, hogy lefoglalózzák az újakat.

P.: Tehát az újonnan megjelenõ lakásoknak volt köszönhetõ, hogy felpörgött a használt lakások piaca is.

K.K.: Az ingatlanközvetítõ hálózatokat mindenesetre ez hívta életre. A gazdasági élet felpörgésének, a kedvezõ konstrukciójú hiteleknek, és magának az "új építésû" életérzésnek volt köszönhetõ, hogy amikor sokan megláttak egy lakást hirdetõ óriásplakátot, megszületett bennük az elhatározás, hogy a gyermekük már egy új lakóparkban kezdje el az életét, és ne egy felújításra szoruló bérházban.

P.: Miért a Duna House és az Otthon Centrum tudott csak így megerõsödni?


K.K.: Ez összetett kérdés. Az egyik oldalról úgy vélem, hogy a tõke egy fontos meghatározó elem, különösen egy közvetítõhálózat életének elsõ éveiben. Ahhoz, hogy egy hálózat el tudjon indulni, olyan helyeken tudjon nívós irodákat nyitni, amin keresztül meg tudja mutatni az ügyfeleknek, hogy õ valami többet fog nyújtani, mint ahogyan az korábban megszokott volt, ahhoz pénzügyileg is stabilnak kell lennie. A háttérrendszer, legyen szó akár szoftverekrõl, akár irodakialakításról, arculatról, vagy a marketingkampányról komoly összegeket emészt fel. Ez a befektetés pedig csak hosszú évek alatt térül meg. Másrészt a siker kulcsa, hogy az elsõ körben bevont franchise partneri kör tehetségben, munkabírásban, szakmaiságban és lelkesedésben mit hoz az induló hálózat számára.

P.: Az utóbbi években mennyire alakult át ez a piac amiatt, hogy az internet már mindenki számára elérhetõ?

K.K.: Az Expressz újság fekete-fehér hirdetésébõl eljutottunk oda, hogy olyan internetes felületek vannak, ahol fotókat és alaprajzokat is meg lehet nézni az ingatlanokról, alap információk álnak rendelkezésre, és idõnként már megjelenik egy-egy 360 fokos kép vagy akár egy videó is. Ez utóbbi azonban még nem terjedt el annyira itthon. Az internet pedig alapvetõen segíti a közvetítõk munkáját és nem konkurenciát jelent számukra, sokkal inkább lehetõségeket. Az internet terjedése természetes piaci folyamat, amit el kell fogadni és a magunk javára kell fordítani.

P.: A közvetítõkrõl térjünk át a közvetített lakásokra. Eltelt egy évtized az úgynevezett "boom" idõszak óta. Mik az Önök tapasztalatai a 2000-es évek elején épült lakásokkal, lakóparkokkal kapcsolatban? Ezek a lakások képesek voltak megtartani az értéküket?


Déry Attila: A piacon lehet hallani minõségi problémákról az új építésû projektek kapcsán. Azt nem tudom megítélni, hogy a teljes piacon milyen mértékû, illetve milyen komolyságú problémákról van szó, erre nincsenek elérhetõ adatok. Az eladásainkból az látszik, hogy a fõvárosban, a tégla építésû lakások esetében azok a lakások, amelyek 2001 után épültek 1-2 százalékkal kevesebbet vesztettek az értékükbõl, mint a 2000 elõtt építettek. Ez alapján az újszerû lakások valamivel válságállóbbak, mint korábban épült társaik, de a jelenlegi piaci körülmények között nem beszélhetünk érték megtartásról egyik szegmens esetében sem. Az értékcsökkenésbõl kiindulva összességében szerintem nem beszélhetünk trendszerûen komoly minõségi problémákról. Persze a fejlesztõi oldalt mindig a profit hajtotta. Adott egy szabályozási környezet, amelyhez a fejlesztõnek alkalmazkodnia kell annak érdekében, hogy használatba vételi engedélyt kapjon, és ez elméletben feltételez egy adott minõségi szintet.

P.: Nem biztos azonban, hogy a kivitelezésnél az történik, ami a tervekben szerepelt. A közvetítõk nem jeleznek esetleg vissza, hogy vannak olyan új építésû projektek, ahonnan nem tudnak elköltözni a lakók, mert olyan rossz a híre?


K.K.: De jeleznek. A tervek alapján akár nagyon vonzónak tûnhet egy kiszemelt épület, ám amikor az új tulajdonos beköltözik, egy idõ után rájön, hogy az ingatlan nagyon hasonló a korábbi lakótelepi otthonához. Ráadásul ez az érzés társulhat egy nem túl talpraesett közös képviselõvel, hiszen az új építésûeknél is rengeteg múlik a közös képviselõkön, vagyis, hogy az üzemeltetõ hogyan kezeli tovább azt az ingatlant, amit átvesz a fejlesztõtõl. A legtöbb ember azonban, aki új építésû lakást vásárol, azért dönt így, mert kedvezõbb a finanszírozása, mint használt lakásnak, vagy azért, mert olyan lakóteret alakítottak ki a fejlesztõk, ami eltért és élhetõbb volt az eddig megszokottól. Igencsak meglepõdnénk a lakás elosztásán és kialakítási lehetõségein, ha például megnéznénk a budai oldalon egy, a '80-as években épült, kockaházban lévõ 120 nm-es lakást, amelyhez egy mindössze 6 négyzetméteres fürdõszoba tartozik. Az új építésû lakásokban már megjelent a normális méretû fürdõszoba, az amerikai konyha, amelyek lehetõséget adnak arra, hogy a lakók játszhassanak a terekkel. Ugyanúgy másféle lakóérzést biztosítanak a kedvelt teraszok, vagy akár a kis kertkapcsolatok. Véleményem szerint, az új lakás tulajdonosok egy része többet várt a költözéstõl, és ha ráadásul építkezés alatt vette meg az ingatlant, nem is tudhatta pontosan, hogy milyen lakásba és környezetbe költözik be. Aki egy több ütembõl álló fejlesztés elsõ ütemében vesz lakást, annak hozzá kell szoknia a gondolathoz, hogy még jó pár évig együtt kell élnie az építkezéssel járó kellemetlenségekkel. Sokan fel sem tudták mérni, hogy ez mit is jelent.

P.: A helyzet most adott. A vásárlói rohamoknak biztosan vége egy jó idõre. De vajon tanult ebbõl a társadalom? Vagy amikor újra fellendülés lesz, akkor ugyanezeket a hibákat fogjuk elkövetni a vásárlásoknál?

D.A.: Aki másodszor jelenik meg az új építésû lakások piacán, vagyis a 2000-es évek elején már vett egy lakást, és mostanában keres másikat, õk már egyértelmûen tanultak. Ám az is érezhetõ, hogy nem csak az új építésû lakásoknál, hanem az egész lakáspiacon érezhetõen tudatosabbak lettek a vevõk. Az emberek többsége ma már nem vásárol feleslegesen nagy ingatlanokat, sokkal jobban átgondolják, hogy mire is van szükségük. Arra pedig, hogy mik lesznek a jövõ hibái nehéz válaszolni. A mostani mintákból nem lehet kiindulni a jövõre vonatkozóan, hiszen manapság senki nem vesz lakást alaprajzról. Sõt, az értékesítés csak átadás után vagy az átadáshoz közel álló projektben indulhat meg. Egy XIII. kerületi projekt kapcsán vizsgáltuk meg, hogy ha a kivitelezési idõre 12-18 hónapot számolunk, akkor ennek az elsõ háromnegyedében a lakásoknak csupán az egynegyedét lehet értékesíteni. Az utolsó 3-4 hónapban lesz csak a fejlesztõnek nagyobb lehetõsége a lakások eladására. Ebben az idõszakban, nagyságrendileg a lakások 30 százaléka kel el, és csak az átadás után lehet eladni az ingatlanok nagyobb részét.

P.: Ehhez pedig jókora önerõ van szükség a fejlesztõ részérõl. Láthatóan a vásárlói szokások teljesen átalakították a fejlesztõi piacot. Szinte kizárt, hogy a következõ 10 évben megjelenjenek a klasszikusan csak spekuláló fejlesztõk?

D.A.: Az biztos, hogy a jelenlegi gazdasági helyzet nem kedvez a spekulatív fejlesztõknek, a piac átalakult. Hitelszûke van, az emberek nem mernek elõre pénzt fektetni egy újlakás vásárlásába, akármilyen jó nevû fejlesztõrõl is legyen szó, nem adnak pénzt egy még el nem készült lakásba. A bizonytalanság, a bizalom hiánya a legnagyobb gond. Az, hogy sokan a használt lakások irányába fordultak, egyrészt az ottani alkalmi vételekkel magyarázható, másrészt ezzel a bizalmatlansággal. A fejlesztõk most 10-90-es, maximum 20-80-as fizetési konstrukciókban tudnak gondolkodni, a pénz nagy részét a kulcs átadásakor kapják meg. A finanszírozási oldalról nekik ezt vállalni kell, tõkét kell szerezni, ezért is nagyon alacsony most a fejlesztõi aktivitás.

P.: Valóban nincs kereslet mostanában, azonban rengeteg már elkészült új lakás sorakozik eladósorban. Ezek mire számíthatnak a jövõben?


K.K.:
Jelenleg mintegy 3 ezer eladatlan új lakásról tudunk Budapesten, emellett 1-2 ezer még épülõfélben van. Több oka van annak, hogy üresen állnak. A nagy lelkesedéssel elindult fejlesztõk egy része a válság miatt dõlt be, amelynek következtében a bank lett a fejlesztés tulajdonosa. Közben jött egy árstop, majd egy árzuhanás, az új építésûek árai sem tudtak emelkedni. A fejlesztõ egy idõ után kénytelen volt felemelni a kezét, hogy nem tudja befejezni az építkezést. A bank ekkor átvette a projektet, így sok esetben a pénzintézet döntése, hogy igazodik-e a mostani piachoz, és olcsóbban kínálja a lakásokat, vagy akár hozzányúl a projekthez, mert esetleg annyira átgondolatlan volt a fejlesztés. Vannak különbözõ ötletek, próbálkozások, hogy hogyan lehet értékesíteni az így visszamaradt ingatlanokat. Nem hiszem, hogy a fõvárosban és a környékén hosszú távon látni fogunk üres épületeket. Telket azonban igen.

D.A: A 2000-es évek elején az volt a tapasztalat, hogy egy új építésû projektben havonta 8-9 lakást lehetett értékesíteni, és annyira pörgött a piac, hogy mire átadták a projektet, a lakások nagy részét már el is adták.. 2004 és 2008 között nagyjából 80 százalékos értékesítést lehetett belõni a fejlesztés átadásáig. Most a kivitelezés alatt a felét sem tudják értékesíteni, és átadás után sem fogy el minden lakás. Értelemszerûen ezek a lakások bennragadnak, fõleg a rosszabb adottságúak, amelyek alacsonyabb emeleten vannak, kisebb a benapozottsága, vagy a tervezõ nem tudott olyan alaprajzot kialakítani, ami jó beosztást hozott volna. De ha beindul a kereslet, és megint lesz finanszírozás, akkor egyértelmûen keresni fogják ezeket a lakásokat is, hiszen a fejlesztõk a projektek átfutási ideje miatt nem tudnak majd gyorsan reagálni a kereslet változására. Így aki újépítésûben gondolkodik, ezek közül a lakások közül tud majd csak egy ideig válogatni.

P.: Az OTP és az FHB mostanában egyre inkább erõsít az ingatlanértékesítõi vonalon is. Ezt hogyan értékelik?


D.A.: Nem hiszem, hogy az OTP-n kívül túl sokan beszállnak ebbe a ringbe. Azok a pénzintézetek, amelyeknél jelentõs mennyiségû bedõlt ingatlan van, vagy a közeljövõben még több ezer ingatlan érkezik hozzájuk, azok mérlegelnek, hogy üzletileg minek van több értelme. Õ nekik két választásuk van; együttmûködnek egy vagy két nagy hálózattal, vagy inkább egy saját csapatot építenek, infrastruktúrát tesznek mögéjük, és õk maguk értékesítenek.

P.: Az Önök véleménye és a piaci tapasztalatok szerint lesznek új tendenciák a lakáspiacon az épületek minõségében, esztétikájában? Láthatók már újonnan megjelenõ igények a vásárlók részérõl?


K.K.:
Az elmúlt 10 évben esztétikailag nagyon sokat fejlõdtek az ingatlanok, alakult a tulajdonosok ízlése. Ha megnézzük akár a régi, akár az új építésû lakásokat, hogy az ott élõk milyen fantáziával rendezték be, vagy milyen átalakításokat mertek megtenni, most már nagyon szép, izgalmas és színes választékot lehet megtalálni, még a paneleknél is. A fantázia nem pénztárcafüggõ, a magyar és külföldi magazinok körülvettek minket az elmúlt 10-15 évben, megannyi apró ötletet és nagyobb beruházást adó javaslatokkal. Viszont ahogy kevesebb a pénz, úgy megint a barkácsolók vonala erõsödik, lakberendezõk és profi szakemberek helyett egyre inkább a család és a barátok próbálják rendbe hozni az ingatlant. Ami az újonnan megjelenõ igényeket illeti; a végtörlesztés idõszakában azt tapasztaltuk, hogy nagyon sokan felújított lakásokat kerestek és ezekbõl bõven van választék, hiszen az elmúlt 15 évben nagyon sok ingatlant újítottak fel. Amelyeket viszont nem, azokat csak jóval alacsonyabb áron tudja értékesíteni a tulajdonos, és ezt jellemzõen a paneleknél látjuk.

P.: Budapest és az agglomeráció között mindig volt egy vándorlás. Hogy érzik, hol tart most ez a ciklikusság?

D.A.: Sokan szeretnének visszaköltözni, de az agglomerációs piac most sokkal rosszabb állapotban van, mint a budapesti; jóval nehezebb értékesíteni ezeket az ingatlanokat. Általában azért akarják eladni a lakásokat, házakat, mert túl sokba kerül a fenntartásuk. A szándék megvan az eladóknál, hogy visszaköltözzenek Budapestre, ám ezt megvalósítani nagyon nehéz. Az árkülönbségek miatt nem is biztos, hogy azt a minõséget tudják elõteremteni, mint amit az agglomerációban, mind élettér, mind ingatlan tekintetében. A partnereink visszajelzése alapján, úgy tûnik, egyre többen vannak, akik helyben költöznek; azaz egyik településérõl a másikba.

K.K.: A csere nagyon ritkán sikerül. Az agglomeráció most eléggé beszorult, hiszen a középosztály költözött ki az elmúlt 10 évben, õk pedig nem szívesen szenvednek el olyan veszteséget, amit egy kényszereladás jelentene. Azonban biztos vagyok benne, hogy megint meg fog indulni a kereslet ezeken a településeken, mert ott teljesen más az életminõség, mint egy nagyvárosban. Van, aki beljebb költözik a városhoz vagy kisebb házba, de nem jön vissza a városba. A kiköltözésnek elsõsorban életminõség-váltás volt az oka.

P.: Eközben meg kompromisszumokat kell kötni, hiszen egyre drágább a benzin, dugók vannak stb. zavarják az idillt.

K.K.: Meglátjuk. Hiszen az agglomerációs keresletbe benne vannak egyrészt a Budapestrõl kiköltözõk, másrészt vidékrõl felköltözõk is. A vidéki embereknek pesti bérházakban élni nem hosszú távú céljuk. Õk mindenképpen mennének vissza egy hasonló környezetbe, mint ahonnan jöttek. A jó minõségû házakat egyébként most is el lehet adni, Budapesthez hasonlóan, azaz agglomerációban is azokkal a családi házakkal van gond, amelyeknek nem megfelelõ a minõsége és mûszaki adottsága.

P.: Önök szerint mikor stabilizálódhat a hazai lakáspiaci helyzet?

D.A.: Továbbra is tartom magam ahhoz, hogy ez az év a mélypont. Nagyon biztatóan indult az év; azt hittük, hogy januárban a végtörlesztés lezárulásával elvágják a fonalat, és visszaesünk a 2011-es átlagos szintre. Ám február és március is nagyon jól alakult. Most azonban már látszik, hogy április nem tartja ezt a magas szintet, esünk vissza a 2011-es szintre. Ami a fellendüléshez szükséges lenne, az egyrészt a finanszírozás, amivel kapcsolatban az MNB azt jósolja, hogy 2013 végéig nem is nagyon lesz változás, inkább nettó hitelvisszafizetõ lesz a háztartási szektor. Ettõl függetlenül a lakáspiacon lehet, hogy 2013-tól lesz egy óvatos megindulás, ami persze finanszírozás hiányában valóban óvatos lehet csak.

P.: Azonban amíg nincs pozitív elmozdulás a jelenlegi tranzakciós szintrõl, addig nem nagyon van, ami felfelé hajtaná az árakat.

D.A.: 2009-ben 90 ezerre visszaesett a tranzakciószám, és azóta is ott áll. Az élet megy tovább, ha törik, ha szakad, az embereknek valahol lakniuk kell. A fedélre szüksége van az embereknek bármilyen nehéz körülmények között, ezért ez alá nem nagyon gondolnám, hogy mehet a tranzakciószám.

P.: De az árakat ez még nem hajtja fel.

D.A.: Valóban nem. Növekedés akkor lesz megint, ha lesz finanszírozás. A gazdaság és a bizalom javulásra van szükség, ami minimális fellendülést indukálhat a tranzakciószámokban és árakban egyaránt.

P.: A jelek most nem túl biztatóak.

D.A.: Nem, és ez most nem az a helyzet, amikor elég lenne kis pénzt pumpálni a lakáspiacra, és akkor minden rendbe jönne, mint 2001-2002-ben, amikor a kamattámogatás nagyon komolyan megnyomta a tranzakciószámot és az árakat is. Most ez nem lenne elég. Itt van, illetve lesz a szocpol, a kamattámogatás, ezek mind nagyon pozitív hatással lehetnek, de trendfordulót minden bizonnyal nem hoznak. Minden attól függ, hogy lesz-e az emberenek bizalmuk és pénzük lakást vásárolni, és ez már nem csak azt fogja jelenteni, hogy a fejük fölé szükséges fedelet megszerezzék. Szerintem stagnálás várható a hazai lakáspiaci árakban, ám ha ez, mégsem következne be, akkor annak komoly külsõ magyarázata lesz.

P.: De ha nem stagnálás, akkor csökkenés várható?

K.K.:
Az árfolyamgát is inkább a stagnálást hozza magával. Aki nem tudta fizetni a törlesztõrészletet, annak az ingatlanja már a banknál van, vagy legalább is a pénzintézet elindította a folyamatot. Akik eddig fizettek, de nehézen bírják, azok az árfolyamgátat tudják igénybe venni, és õk nem adják el az ingatlanjukat. Tavaly Pesten 20-25 ezer ingatlan cserélt gazdát, az átlagárban a merítés nagysága is számít. Azt látjuk, hogy a szegmentálódás sokkal erõsebb, mint korábban. Ha a 2004-2007 közötti idõszakot nézzük, mondjuk Zuglóban egy utcában volt egy tól-ig négyzetméterár. Egy kevésbé jó adottságú lakás is majdnem annyit ért, mint egy jó adottságú, egyszerûen azért, mert jól ment a piac, volt hitel stb., miközben valójában az ingatlan nem ért annyit.

P.: Vagy fordítva, ha a vevõ látja, hogy ekkora áresés van, akkor a jó minõségû lakást is olcsóbban akarja megkapni.

K.K.: Ebbõl is adódnak az ajánlati "nézeteltérések", sok esetben a vevõk olyan ajánlatot tesznek egy-egy ingatlanra, amelyek egyáltalán nem találkoznak az eladók elképzeléseivel. Nagyon sok konfliktus van mostanában árazási kérdések miatt.

P.: A piacot elnézve a válságból azért a legnagyobb közvetítõi hálózatok nem keveredtek ki rosszul. A nagy hal megeszi a kisebbet elv ezen a piacon igazán érvényesült, hiszen a kisebb cégek tucatjai hullottak el?

K.K.: Igen, sokan abbahagyták. Többek között azok az ügyvédek, értékbecslõk, akik a fõ tevékenységük mellett ingatlanoznak is, õk ebben az idõszakban nem tudnak üzlethez jutni, mert a vevõk meg az eladók biztosabbra mennek és inkább a hozzánk hasonló ingatlanközvetítõkhöz fordulnak. Önmagában egy franchise koncepció nem tud sikeressé válni, csak akkor, ha nagyon megválasztja - különösen az indulás idõszakában - az induló partnereit. Ebbõl a szempontból nagyon szerencsések voltunk, hogy olyan partnereket választottunk, akiknek a nagy része mind a mai napig stabilan velünk dolgozik. Tudtak velünk gondolkodni akkor, amikor 3-5 fõs ingatlanirodákat irányítottak és akkor is, amikor ez a szám megugrott 70, 80 vagy akár, 90 fõre.

Hozzászólások
Még nem érkezett hozzászólás ehhez a témához.
Hasonló hírek 
Kedvenc hírek
Ön még nem rakott semmit a kedvencek közé!